Санкт-Петербург 10 апреля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Герман М.В.
судей Алексеевой Е.Д., Свирской О.Д.
при секретаре Бодягиной Е.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Тараканова А.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2018 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Тараканову А.Н. к садоводческому некоммерческому партнерству «Северная жемчужина» об обязании перезаключить договор субаренды земельного участка, не чинить препятствий в проезде, проходе и ином доступе к земельному участку, удовлетворен встречный иск садоводческого некоммерческого партнерства «Северная жемчужина» к Тараканову А.Н. об обязании освободить земельный участок.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителей Тараканова А.Н.- Куликова С.Ю., Жирнова Р.А., поддержавшихо доводы апелляционной жалобы, возражения представителей СНП «Северная жемчужина»- Кудрина А.В., Круглова М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Установила:
Тараканов А.Н. обратился в суд с исковыми требованиями к СНП «Северная жемчужина» об обязании перезаключить договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: . Также просил обязать СНП «Северная жемчужина», его работников и представителей не чинить препятствий истцу и членом его семьи в проезде, проходе и ином доступе к указанному земельному участку.
В обоснование исковых требований Тараканов А.Н. и его представители указали, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и СНП «Северная жемчужина» был заключен договор субаренды спорного земельного участка, который принадлежал СНП «Северная жемчужина» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № № от 27 февраля 2010 года, заключенного с ТУ Росимущество по Ленинградской области. Земельный участок № № образован 11 июля 2014 года путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Срок субаренды земельного участка № был установлен до 30 апреля 2057 года. Истец оплачивал арендные платежи. На участке им возведен двухэтажный жилой дом площадью 110,6 м2, так как договор субаренды предусматривал право возведения строений. Договор аренды, заключенный 27 февраля 2010 года между ТУ Росимущество и СНП, расторгнут на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 декабря 2015 года. 31 августа 2016 года между ТУ Росимущество и СНП «Северная жемчужина» заключен новый договор аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, и действие данного договора распространяется, в том числе, на земельный участок №. Истец 1 декабря 2017 года обратился в СНП «Северная жемчужина» с заявлением о перезаключении договора субаренды земельного участка №, но ему отказали в связи с отсутствием согласия МТУ Росимущество на передачу земельного участка в субаренду, а также в связи с тем, что истец не является членом СНП. При этом истцу и членам его семьи чинятся препятствия в проходи и проезде к земельному участку.
Представитель ответчика- СНП «Северная жемчужина» исковые требования Тараканова А.Н. не признал.
Заявил встречный иск об обязании Тараканова А.Н. освободить земельный участок площадью 1370 м2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу:
В обосновании встречных исковых требований указано, что СНП «Северная жемчужина» являлось арендатором находящегося в собственности РФ земельного участка площадью 150 га с кадастровым номером № на основании договора аренды заключенного 27 февраля 2010 года с ТУ Росимущество. Указанный договор аренды был расторгнут на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 декабря 2015 года. Земельный участок площадью 150 га был разделен на 1014 земельных участков, и на эти земельные участки 31 августа 2016 года заключен договор аренды с ТУ Росимущество. Соответственно, право субаренды земельного участка № №, имевшееся у Тараканова А.Н. на основании договора субаренды от 15 марта 2015 года, прекратилось в связи с расторжением договора аренды. Решением общего собрания членов СНП Тараканову А.Н. отказано в приеме в члены партнерства и прекращен его статус кандидата в члены СНП. В связи с этим обстоятельством основания для заключения с Таракановым А.Н. договора субаренды отсутствуют, и он обязан освободить земельный участок.
Тараканов А.Н. и его представители против удовлетворения встречного иска возражали.
Представитель третьего лица- МТУ Росимущество в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрении дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым Тараканову А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований об обязании СНП «Северная жемчужина» перезаключить договор субаренды земельного участка № №, обязании СНП «Северная жемчужина», его работников и представителей не чинить препятствий истцу и членам его семьи в проезде, проходе и ином доступе к земельному участку №. Тараканов А.Н. обязан освободить земельный участок №.
В апелляционной жалобе Тараканов А.Н. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований и отказе во встречном иске. В обоснование жалобы указал, что суд первой инстанции неверно квалифицировал изначальное заключение договора субаренды земельного участка как противоречащее законодательству. Договор полностью соответствовал требованиям действовавшего в тот период законодательства, исполнялся сторонами, никем не оспорен и признан недействительным не был. Вывод суда о том, что для приобретения земельного участка в субаренду истец должен был быть членом СНП «Северная жемчужина» не основан на законе, так как допускается ведение садоводства на территории садоводческого объединения в индивидуальном порядке. Суд не дал надлежащей оценки решениям органа управления ответчика и неверно квалифицировал статус садовода как кандидата в члены партнерства. Представленный ответчиком протокол собрания членов СНП от 26 апреля 2018 года, где истцу было отказано в приеме в члены СНП, не является допустимым доказательством, поскольку собрание проведено с существенными нарушениями. Не согласен с выводом суда об отсутствии у СНП «Северная жемчужина» обязанности перезаключать с ним договор субаренды.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В силу п. 6 указанной статьи арендатор земельного участка, за исключением указанной в данном пункте категории имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 27 февраля 2010 года между ТУ Росимущество в Ленинградской области и СНП «Северная жемчужина» заключен договор № аренды земельного участка площадью 150 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , сроком до 30 апреля 2057 года, для организации садоводческого некоммерческого партнерства.
Земельный участок площадью 150 га был разделен на 1014 земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет, в том числе, земельный участок № площадью 1369 м2 с кадастровым номером №.
Тараканов А.Н. являлся кандидатом в члены СНП «Северная жемчужина» в соответствии с п. 4.2.2 Устава СНП.
15 марта 2015 года между СНП «Северная жемчужина» и Таракановым А.Н. заключен договор субаренды земельного участка площадью 1369 м2 для организации садоводческого некоммерческого товарищества, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: сроком до 30 апреля 2057 года.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 декабря 2015 года ТУ ФАУГИ в Ленинградской области обязано расторгнуть договор аренды № от 27 февраля 2010 года на земельный участок площадью 150 га с кадастровым номером по адресу: , в связи с изменением предмета договора и заключить договор аренды с СНП «Северная жемчужина» на 1014 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № на условиях договора аренды №Н от 27 февраля 2010 года.
На основании указанного решения суда, дополнительного соглашения от 31 августа 2016 года о расторжении договора аренды земельного участка от 27 февраля 2010 года № между ТУ Росимущество в Ленинградской области и СНП «Северная жемчужина» 31 августа 2018 года заключен договор аренды № №, по которому СНП «Северная жемчужина» принимает в аренду для организации садоводческого некоммерческого товарищества 1014 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 150 га по адресу: . В перечне передаваемых в аренду по договору земельных участков указан земельный участок с кадастровым номером № площадью 1370 м2, участок №.
1 декабря 2017 года Тараканов А.Н. обратился в СНП «Северная жемчужина» с заявлением о заключении с ним нового договора субаренды земельного участка №.
В своем ответе от 29 декабря 2017 года СНП «Северная жемчужина» отказало в заключении договора субаренды со ссылкой на отсутствие разрешение МТУ Росимущество в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на передачу земельных участков в субаренду по договору от 31 августа 2016 года.
Решением общего собрания членов СНП «Северная жемчужина» от 26 апреля 2018 года Тараканову А.Н. отказано в приеме в члены СНП «Северная жемчужина».
Распоряжением от 27 апреля 2018 года председатель правления СНП «Северная жемчужина» отменил свое распоряжение от 23 апреля 2018 года о зачислении Тараканова А.Н. в списки членов партнерства и прекратил его статус кандидата в члены партнерства.
Письмом от 15 мая 2018 года председатель правления СНП «Северная жемчужина» сообщил Тараканову А.Н. об отказе в приеме в члены партнерства и о том, что необходимо сообщить реквизиты для перечисления ему внесенных денежных сумм и сроки освобождения земельного участка.
Отказывая Тараканову А.Н. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, находящийся в аренде СНП «Северная жемчужина», может быть предоставлен в субаренду только члену либо кандидату в члены указанного СНП.
Судебная коллегия находит указанный вывод суда обоснованным.
Из материалов дела следует, что первоначально участок 15 марта 2015 года предоставлен в субаренду Тараканову А.Н. как кандидату в члены СНП «Северная жемчужина». Досрочное прекращение 31 августа 2016 года самого договора аренды от 27 февраля 2010 года в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ повлекло прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 15 марта 2015 года. При этом Тараканов А.Н. продолжал пользоваться земельным участком как кандидат в члены СНП «Северная жемчужина».
Однако обязанность заключить с Таракановым А.Н. договор субаренды в настоящее время у СНП «Северная жемчужина» отсутствует, поскольку в приеме в члены СНП истцу отказано, а его статус кандидата в члены СНП прекращен 27 апреля 2018 года.
Ссылки истца на недопустимость применения положений Устава СНП «Северная жемчужина» в части положений о кандидатах в члены партнерства, поскольку такой статус не предусмотрен действующим законодательством, а также на незаконность решения общего собрания членов СНП, которым истцу отказано в приеме в члены партнерства, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
Законность положений пунктов 4.2.2-4.2.6 Устава СНП «Северная жемчужина» обязывающих желающих вступить в члены партнерства сначала приобрести статус кандидата в члены партнерства, устанавливающих, что единственным подтверждением членства в партнерстве является протокол общего собрания, которым утверждается распоряжение правления СНП о зачислении кандидата в члены партнерства, являлась предметом рассмотрения по гражданскому делу № 2-2921 Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга. Решением по указанному делу от 7 ноября 2018 года, вступившим в законную силу 11 февраля 2019 года, в удовлетворении иска о признании указанных пунктов недействительными отказано.
Решение общего собрания членов СНП «Северная жемчужина» от 26 апреля 2018 года, которым Тараканову А.Н. отказано в приеме в члены СНП «Северная жемчужина», он в установленном порядке не обжаловал. Указанное решение на момент рассмотрения настоящего спора недействительным не признано.
Поэтому на момент вынесения обжалуемого решения по настоящему делу Тараканов не обладал ни статусом кандидата в члены СНП «Северная жемчужина», ни члена указанного СНП.
Также несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что у Тараканова А.Н. имеется право вести садоводства на территории СНП в индивидуальном порядке,
Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действовавшего на момент возникновения спорных отношений, установлено, что земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Распределение образованных или образуемых земельных участков между членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, которым земельные участки предоставляются в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, с указанием условных номеров земельных участков согласно проекту межевания территории осуществляется на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения (собрания уполномоченных) (п. 4 ст. 14 ФЗ).
Юридическое значение в рассматриваемом случае имеет факт предоставления испрашиваемого земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и наличие у истца членства в указанной организации.
Указанный Федеральный закон действительно предусматривает право граждан вести садоводство, огородничество и дачное хозяйство в индивидуальном порядке (п. 1 ст. 8 Закона), то есть действующее законодательство не ограничивает возможность предоставления гражданину земельного участка для ведения садоводства индивидуально. При этом граждане вправе подавать заявление о предоставлении земельного участка для указанных целей в общем порядке, установленном Земельным кодексом РФ. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется статьями 30-32 и 34 Земельного кодекса РФ соответственно.
Однако в указанных случаях решение о предоставлении земельного участка должно приниматься уполномоченным органом местного самоуправления, а не садоводческим объединением.
С учетом изложенного, поскольку договор субаренды с истцом как кандидатом в члены СНП прекратил свое действие, статус кандидата в члены СНП у Тараканова А.Н. также прекращен, а в члены СНП он не принят, обязанности предоставить ему земельный участок из земель, переданных в аренду для организации садового некоммерческого партнерства, у СНП «Северная жемчужина» не имеется.
В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В ходе рассмотрения дела такой обязанности СНТ «Северная жемчужина» заключить договор субаренды земельного участка с Таракановым А.Н. не установлено.
Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ, на которые ссылается истец, в настоящем деле неприменимы. Указанным пунктом предусмотрено право субарендатора в случае досрочного прекращения договора аренды (и, соответственно, субаренды) на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, у субарендатора в данном случае возникает право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем (то есть, с ТУ Росимущество), а не с бывшим арендатором- СНП «Северная жемчужина».
Кроме того, п. 1 ст. 618 ГК РФ не устанавливает преимущественное перед другими лицами право субарендатора на заключение с ним договора.
С учетом установленных обстоятельств основания для удовлетворения исковых требований Тараканова А.Н. о понуждении к перезаключению договора аренды земельного участка отсутствуют.
С выводом суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска СНП «Северная жемчужина» об обязании Тараканова А.Н. освободить земельный участок № № судебная коллегия не соглашается.
Удовлетворяя встречный иск, суд привел в качестве обоснования положения ст. 60 ЗК РФ и статей 304, 305 ГК РФ и указал, что Таракановым А.Н. не представлено доказательств, подтверждающих его права на спорный земельный участок. При этом судом не исследованы обстоятельства возведения Таракановым А.Н. на спорном земельном участке дома и не дана оценка указанным обстоятельствам.
Согласно пункту 3.2 договора субаренды земельного участка, заключенного между СНП «Северная жемчужина» и Таракановым А.Н. 15 марта 2015 года, арендатор обязан в течение 10 дней с момента прекращения настоящего договора, в том числе, в случае его досрочного прекращения, вернуть арендодателю земельный участок. Кроме того, пункт 5.3 договора содержит условие о том, что поскольку договор заключается с членами и кандидатами в члены СНП «Северная жемчужина», то в случае прекращения членства или отказа кандидату в принятии в члены, арендодатель вправе расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке.
Пункт 5.3 договора согласуется с положениями ст. 622 ГК РФ, в силу которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Представитель СНП «Северная жемчужина» исковые требования обосновал положениями статей 304, 305 ГК РФ, а также указал, что им заявлен негаторный иск об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора субаренды и отсутствием у Тараканова А.Н. членства в СНП.
Статья 304 ГК РФ регулирует защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, ст. 305 ГК РФ- защиту прав владельца, не являющегося собственником.
Однако спорный земельный участок в настоящее время находится во владении Тараканова А.Н., на участке находится возведенный им объект недвижимости- двухэтажный дом, на незаконность постройки которого СНП не ссылалось.
Согласно пункту 3.1 договора субаренды от 15 марта 2015 года, арендатор имеет право после согласования с арендодателем возводить с соблюдением правил застройки строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований СНиП, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В период с 2015 года по 2017 год Таракановым А.Н. на земельном участке № с кадастровым номером № осуществлено строительство объекта недвижимости, которое согласно техническому плану является двухэтажным зданием площадью 100,8 м2 с видом разрешенного использования- для ведения гражданами садоводства и огородничества, которое возведено на основании проекта индивидуального жилого дома «№».
Доказательств того, что указанное здание возведено с нарушением требований, указанных в п. 3.1 договора субаренды земельного участка от 15 марта 2015 года, либо нарушает права и охраняемые законом интересов других лиц, или создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы настоящего дела не представлено.
Таким образом, на спорном земельном участке возведен в соответствии с действовавшим на момент его возведения договором субаренды земельного участка объект недвижимости, который на момент вынесения обжалуемого решения самовольной постройкой не признавался.
Ни ст. 622 ГК РФ, ни договор субаренды, ни Устав СНП «Северная жемчужина» не регулируют отношения, связанные с осуществлением прав на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке.
Поэтому у СНП отсутствуют правовые основания требовать возвращения в прежнем состоянии земельного участка, занятого законно возведенным объектом недвижимости независимо от прекращения действия договора аренды.
Указанная правовая позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 года, согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Основание встречного иска в ходе рассмотрения дела не изменялось.
С учетом установленных обстоятельств встречный иск СНП «Северная жемчужина», заявленный по указанному истцом основанию, удовлетворен быть не может, и решение суда в этой части подлежит отмене.
В остальной части решение не обжаловано.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2018 года отменить в части удовлетворения встречного иска.
В удовлетворения встречного иска садоводческому некоммерческому партнерству «Северная жемчужина» к Тараканову А.Н. об обязании освободить земельный участок отказать.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 ноября 2018 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Судья Мартьянова С.А.