Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2019
Полный текст решения изготовлен 11.04.2019
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев
материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению
истец: ООО «Океан» (ИНН 2317002593, ОГРН 1022302718052),
ответчики:
1.
Администрация г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367),
2.
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН 2320034940,
ОГРН 1022302919374),
об обязании пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным
участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353
об обязании определить сумму годовой арендной платы в размере 676 000 рублей
при участии в судебном заседании
от истца: Кашина О.В. – по доверенности
от ответчиков: Жудик А.Ю. – по доверенности
Установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Океан» (далее – общество)
обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее –
администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи
(далее - департамент), в соответствии с которым просит:
-обязать администрацию и департамент пересмотреть размер годовой арендной
платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353,
-определить в соответствии с отчетом № О-01-02-18 от 16.03.2018 размер годовой
арендной платы в сумме 676 000 рублей;
-обязать администрацию и департамент заключить дополнительное соглашение к
договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды
№ 4900005182
Исковое заявление мотивировано несогласием истца с определенной
арендодателем величиной арендной платы.
Определением от 15.01.2019 производство по делу № А32-19363/2018 было
приостановлено в порядке статьи 144 АПК РФ в связи с назначением судебной
экспертизы.
В соответствии со статьей 146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет
производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе
после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения
по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.
В отсутствие возражений сторон суд возобновляет производству по делу и считает
возможным рассмотреть спор по существу.
В судебном заедании истец настаивал на требованиях, заявил ходатайство об
уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, в соответствии с которым
просит изменить пункт договора с учетом результатов судебной экспертизы, при расчете
арендной платы использовать коэффициент 1,5 % в соответствии с постановлением
№ 1699 от 18.07.2016.
Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.
В судебном заседании 03.04.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв
до 16 часов 30 минут 10.04.2019.
После перерыва заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, суд установил, что земельный участок с кадастровым
номером 23:49:0402030:353 общей площадью 3 305 кв. м, расположенный по адресу:
Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 17, категория
земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и
эксплуатации магазина, принадлежит на праве собственности муниципальному
образованию город-курорт Сочи, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре
недвижимости сделана регистрационная запись № 23-23-22/017/2009-400.
22 апреля 2009 года между администрацией (арендодатель) и обществом
(арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на
условиях аренды (договор аренды) № 4900005182, согласно пункту 1.1 которого
арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор
принять на условиях указанного договора земельный участок с кадастровым номером
23:49:0402030:353 для размещения и эксплуатации магазина.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01.06.2009 в
Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № 23-
23-22/017/2009-401.
Пунктом 2.1 договора срок его действия определен на 49 лет с момента
государственной регистрации.
Расчет размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изложен в
приложении к настоящему договору, из которого следует что базовая ставка арендной
платы составила 39 руб/кв. м, коэффициент зональной дифференциации составил 1,47,
коэффициент целевого использования – 2,5, сумма годовой арендной платы составила
472 972,50 рублей.
Пунктом 3.5 договора определено, что размер ежегодной арендной платы
установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в
одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией
цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской
Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения
фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к договору и
подписываются сторонами.
В связи с необходимостью пересмотра стоимости арендной платы администрацией
в адрес общества направлено дополнительное соглашение от 03.10.2017, пунктом 1
которого установлено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2
договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной
стоимости арендной платы за земельный участок от 19.09.2017 № 441/17 и составляет
1 318 234,50 рублей. Исчисление арендной платы устанавливается с 18.09.2017 (пункт 2
соглашения).
27 марта 2019 года обществом направлена претензия о необходимости определения
размера арендной платы в соответствии с отчетом ООО «Краснодарская оценочная
компания» № О-01-02-18 от 16.03.2018, которым стоимость арендной платы определена в
размере 676 000 рублей.
Ссылаясь на невозможность урегулирования спора, общество обратилось в
арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе
обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и
законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также
иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать
содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием
применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение
восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе
обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и
законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также
иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать
содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием
применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение
восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации
(далее – Земельный кодекс) в пределах границ населенных пунктов могут выделяться
зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,
оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав
зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями,
установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р,
принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994
№ 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты и
рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов
г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными
территориями, имеющими федеральное значение.
При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от
21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в
отношении курортов федерального значения (постановление Арбитражного суда Северо-
Кавказского округа от 29.07.2013 по делу № А32-5014/2012).
В силу части 3 статьи 22 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О
природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»
утвержденные до вступления в силу указанного закона округа санитарной охраны
курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и
месторождений природных лечебных ресурсов считаются округами горно-санитарной
охраны.
Таким образом, утвержденные до вступления в силу Федерального закона «О
природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» округа
санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-
санитарной охраны.
Материалами дела подтверждено, что спорный участок расположен в пределах
второй зоны санитарной охраны курорта города Сочи.
30 декабря 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 № 406-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных
территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым
признан утратившим силу раздел VIII «Лечебнооздоровительные местности и курорты»
Федерального закона от 14.03.1995 № 33- ФЗ «Об особо охраняемых природных
территориях».
Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О
природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в
соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной
территории, а к особо охраняемой территории (статья 2 Закона № 406-ФЗ).
Изменена редакция статьи 94 Земельного кодекса, из подпункта 1 пункта 2 которой
исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к
землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению статья
96
(пункт 1) Земельного кодекса, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий.
Частью 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ предусмотрено, что особо охраняемые
природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного
Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими
органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке,
установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.
Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса, не измененной Законом № 406-ФЗ,
закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон
санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с
законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Исходя из изложенного, возникший у курортного региона г. Сочи до введения в
действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не
прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения
данного Закона в действие, а, следовательно, спорный земельный участок является
ограниченным в обороте и право на него было переоформлено в соответствии с
требованиями земельного законодательства.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип платности
использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные
в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за
пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с
пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы,
порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или
муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством
Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65
Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в
действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в
публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в
редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса,
пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного
регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения
размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент
его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по
которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и
т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая
арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на
соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения
договора аренды.
Спорный земельный участок расположен на территории города - курорта Сочи и в
заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального
образования.
Как следует из материалов дела, с целью приведения размера арендной платы за
пользование спорным земельным участком в соответствие действующему
законодательству департаментом поручено ООО «Южная консалтинговая компания»
произвести оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером
23:49:0402030:353, в соответствии с чем, подготовлен Отчет № 441/17 от 19.09.2017 (далее
– Отчет от 19.09.2017).
По результатам проведения оценки величина годовой арендной платы за спорный
земельный участок определена в размере 1 318 234,50 рублей.
С целью установления соответствия Отчета № 441/17 от 19.09.2017 требованиям
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-
правовому регулированию оценочной деятельности, определением суда от 03.10.2019 по
делу назначена судебная нормативно-методическая экспертиза, проведение которой
поручено саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков».
По результатам проведения судебной экспертизы установлено, что Отчет от
19.09.2017 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке. Так,
в заключении эксперта № 439/10-18 указано, что дата составления Отчета от 19.09.2017
указана неверно, используемый метод оценки не позволяет пользователю отчета понять
логику процесса определения стоимости арендной платы, к отчету не приложены
светокопии аналогов рынка, различия аналогов и объекта оценки не скорректированы.
Оспаривая позицию администрации, ответчиком представлен отчет ООО
«Краснодарская оценочная компания» № О-01-02-18 от 16.03.2018, которым стоимость
арендной платы определена в размере 676 000 рублей.
Как указано выше, спорный земельный участок относится к уровню
муниципальной собственности, в связи с чем, к отношениям сторон подлежит
применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном
переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки,
находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи» (действовавшее до
02.08.2016, далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного
перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование
земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта
Сочи (2009 - 2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы
за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности
города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке их рыночной
стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров
аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за
исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления,
арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 указанного постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной
платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим
указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к
отдельным категориям участков.
Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера
годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке
(пункты 5.7 и 9 постановления № 210).
Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5
постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование
подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункта 2
постановления № 210).
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления
полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации
(губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная
собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края»
(действовавшего до 21.03.2016, далее - постановление № 50), согласно которым, если иное
не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами
главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы
подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения,
касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе
Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный
участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы
администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016.
В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено
федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы
администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании
рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
Ап = Р x С, где:
АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании
результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора
аренды;
С - ставка арендной платы, %.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об
основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее -
постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности.
Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов
определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в
соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими
компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
от 26.06.2015 (вопрос № 7).
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата
устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом
категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного
регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих
деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции,
подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения
для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один
вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом
деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного
на распоряжение землей публичного органа.
Таким образом, в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении
№ 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном
случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка арендной
платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых
не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных
участков, указанных в под. 5 - 7 п. 1 данного постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда
Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу
№ А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу
№ А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-
3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32-31400/2015.
Пунктом 5.2 Постановления № 50 установлено, что арендная плата ежегодно
подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня
инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной
финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на
начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором
заключен указанный договор аренды.
Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена
в п. 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не
ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка,
одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного
федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый
период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового
года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор
аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2
Правил, утвержденных постановлением № 50.
Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием постановления Главы
администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке
определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки,
государственная собственность на которые не разграничена на территории
Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление
№ 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального
опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского
края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом
содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу
постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной
стоимости.
Постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на
рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
муниципальной собственности города-курорта Сочи» утратило силу в связи с изданием
постановления администрации города Сочи от 18.07.2016
№ 1699, вступившего в силу с 02.08.2016.
В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города –
курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи
от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные
участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования
город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».
Согласно пункта 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016
№ 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки,
находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город -
курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее
-
постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в
частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на
основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается
в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.
Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но
не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется
в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в
федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый
период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового
года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор
аренды.
Таким образом, с учетом периода действия постановлений, регламентирующих
порядок исчисления арендной платы, суд пришел к выводу, что размер годовой арендной
платы подлежит расчету исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка на
весь спорный период взыскания суммы неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах расчет стоимости арендной платы необходимо
производить по формуле Ап = Р х С, где:
Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании
результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора
аренды;
С - ставка арендной платы, %.
Как указано выше, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли
относится к категории регулируемых цен, и стороны обязаны руководствоваться
предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер
арендной платы.
Статьей 12 Закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или
иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной
и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не
установлено иное.
В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ, разъяснений, сформулированных в пункте 1
информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об
оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее -
Письмо № 92), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной
стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе,
в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит
рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной
подведомственностью.
В том же пункте 1 Письма № 92 разъяснено, что если законом или иным
нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица,
органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения
независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления
обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует
иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный
характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание
посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки,
определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска
невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках
рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого
решения. В таком случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств
по делу (статья 75 АПК РФ), оценка данного доказательства осуществляется судом в
соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 Письма № 92).
С 2006 года размер арендной платы рассчитывается посредством увеличения
размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом
о бюджете на соответствующий год с учетом вносимых изменений в определенные
периоды.
Положениями пункта 5.2 постановления № 50, пунктов 11.1, 12 постановления
№ 121 предусматривалось также изменение арендодателем в одностороннем порядке
арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о
федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и плановый период, который
применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с
года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Экономическая природа коэффициента инфляции предполагает его применение в
целях актуализации размера арендной платы.
В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется
на основании дополнительных соглашений к договору.
При этом, как следует из разъяснений, данных по вопросу № 11 в информационном
письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Постановление
№ 66) фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на
процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614
Гражданского кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой
исполнение данного условия.
Ввиду наличия между сторонами разногласий относительно величины годовой
арендной платы определением суда от 15.01.2019 по делу назначена судебная экспертиза с
целью установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым
номером 23:49:0402030:353, проведение которой поручено ООО «Краснодарский центр
оценки и правовых экспертиз».
По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное
заключение от 20.02.2019 № А32-19363/2019, в соответствии с которым рыночная
стоимость спорного земельного участка установлена в размере 50 640 000 рублей.
Обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, общество по существу
просит установить правовую определенность в возникших между сторонами арендных
правоотношениях в части величины арендной платы, что представляется возможным
путем обязания арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору о
предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900005182,
изложив в нем пункт 1 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы,
установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об
определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок от № О-01-02-18
от 16 марта 2018 года и составляет 676 000 рублей».
Как указано выше, заключением эксперта от 20.02.2019 № А32-19363/2019
рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 50 640 000 рублей
по состоянию на 18.09.2017, стоимость арендной платы носит регулируемый характер и
определяется действующим законодательством.
Заключение эксперта сторонами не оспорено, основания полагать его
несоответствующим требованиям законодательства об оценке у суда отсутствуют.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными
правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и
ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора,
эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий
известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении
протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении
извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая
протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора,
на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).
Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445
Гражданского кодекса).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его
заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более,
подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт
2 статьи 26 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи
разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании
статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у
сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -
постановление Пленума № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго
пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по
договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то
органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального
закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера
арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы,
устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом,
даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения
регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется
размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему
правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель
по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе
требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период
регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не
требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности,
арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие
Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно
установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение
условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.
В то же время стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими
договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства
(постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
02.02.2010 № 12404/09).
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по
своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и
непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо,
участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на
основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий
совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса)
С учетом изложенного, суд считает, что требования истца подлежат
удовлетворению.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине
следует возложить на ответчика по делу.
Руководствуясь ст. ст. 167-170, 174, 176 АПК РФ,
Решил:
Производство по делу возобновить.
Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.
Обязать администрацию г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в
течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда
заключить с ООО «Океан» (ИНН 2317002593, ОГРН 1022302718052) дополнительное
соглашение от 03.10.2017 к договору от 22.04.2009 о предоставлении земельного участка в
пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005182, изложив пункт 1 в
следующей редакции:
«Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды,определяется в соответствии с заключением ООО «Краснодарский центр оценки иправовых экспертиз» от 20.02.2019 № А32-19363/2019 и составляет 759 600 рублей».
Взыскать с администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в
пользу ООО «Океан» (ИНН 2317002593, ОГРН 1022302718052) расходы на производство
нормативно-методической и оценочной экспертиз в размере 70 000 рублей и расходы по
оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке
апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не
превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через
принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может
быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в
арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной
инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Р.Ю. Савин