Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив
кассационную жалобу с дополнением администрации города Екатеринбурга на
постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу
№ А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области
по иску администрации города Екатеринбурга к обществу с ограниченной
ответственностью «Спецэнергострой-М» об обязании заключить договор
аренды земельного участка,
Установил:
решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2018
удовлетворены исковые требования администрации города Екатеринбурга
(далее - администрация) к обществу с ограниченной ответственностью
«Спецэнергострой-М» (далее – общество «Спецэнергострой-М») о возложении
обязанности заключить договор аренды от 01.09.2016 № 6-1403 в отношении
земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273, путем
подписания дополнительного соглашения от 08.02.2017 № 1 на условиях,
предложенных администрацией.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 30.07.2018 решение суда изменено, резолютивная часть изложена
в следующей редакции: «Исковые требования удовлетворить. Обязать
общество «Спецэнергострой-М» заключить с администрацией дополнительное
соглашение от 08.02.2017 № 1 к договору аренды земельного участка от
01.09.2016 № 6-1403 на следующих условиях:
1)
преамбулу договора после слов «арендатор» дополнить словами
«общество «Спецэнергострой-М» в лице директора Кунгуровой Н.Э.,
действующей на основании устава».
2)
подпункт 2.1.5 договора дополнить абзацем «общество
«Спецэнергострой-М» - для эксплуатации помещения административного
назначения с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв. м».
3)
подпункт 2.2.1 договора дополнить абзацем «для общества
«Спецэнергострой-М» в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».
4)
права и обязанности общества «Спецэнергострой-М» возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-
66858/2017.
5)
пункты 3.1, 3.2 договора исключить.
6)
в пункте 3.4 договора исключить положение об уплате штрафа в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка.
7)
дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
8)
приложением к дополнительному соглашению является расчет арендной платы для общества «Спецэнергострой-М».
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018
постановление суда апелляционной инстанции изменено в части
урегулирования разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения № 1
от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403.
Пункт 2.2.1 дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2017 к договору аренды
земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403 дополнен абзацем 4 следующего
содержания «Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте
не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении
предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями,
сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения
права на приобретение в собственность земельного участка». В остальной части
постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской
Федерации, администрация просит отменить постановление суда кассационной
инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, оставить
в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке
кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения
норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на
исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита
нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и
иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом
публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной
жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о
наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в
кассационном порядке.
Как установили суды, обществу принадлежит на праве собственности
помещение площадью 752,3 кв.м в здании, расположенном на земельном
участке, находящемся в собственности муниципального образования «город
Екатеринбург». В указанном здании, помимо помещений общества, находятся
помещение площадью 1101 кв.м, принадлежащее на праве собственности
муниципальному образованию и предоставленное в оперативное управление
МБОУ ДО ДЮСШ, а также помещение площадью 96,7 кв.м, находящееся в
собственности Кувалдина С.Н. Общая площадь помещений в здании, на
которые зарегистрированы права в ЕГРН, составляет 1950 кв.м, площадь
земельного участка составляет 2096 кв.м., разрешенное использование – под
здание спортивной школы.
Между администрацией и МБОУ ДО ДЮСШ заключен договор
от 01.09.2016 аренды земельного участка сроком на 49 лет, условиями которого
предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов
недвижимости, расположенных на данном земельном участке.
Письмом от 19.06.2017 администрация направила обществу
дополнительное соглашение от 08.02.2017 к договору, в соответствии с
которым общество включается в число арендаторов земельного участка.
Обществом в адрес администрации направлен протокол разногласий к
договору, который отклонен администрацией и ответчику предложено
заключить договор на условиях дополнительного соглашения от 08.02.2017.
Письмом от 01.11.2017 общество вновь представило протокол
разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права
собственности на часть земельного участка и отсутствие у него обязанности
заключать договор аренды этого земельного участка.
Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения
дополнительного соглашения к договору, обратилась в арбитражный суд
с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды
от 01.09.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером
66:41:0601011:273, путем подписания дополнительного соглашения
от 08.02.2017 № 1 на условиях, предложенных администрацией.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2018
исковые требования администрации удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 30.07.2018 решение суда изменено, резолютивная часть изложена
в следующей редакции: «Исковые требования удовлетворить. Обязать
общество «Спецэнергострой-М» заключить с администрацией дополнительное
соглашение от 08.02.2017 № 1 к договору аренды земельного участка от
01.09.2016 № 6-1403 на следующих условиях:
1)
преамбулу договора после слов «арендатор» дополнить словами
«общество «Спецэнергострой-М» в лице директора Кунгуровой Н.Э.,
действующей на основании устава».
2)
подпункт 2.1.5 договора дополнить абзацем «общество
«Спецэнергострой-М» - для эксплуатации помещения административного
назначения с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв. м».
3)
подпункт 2.2.1 договора дополнить абзацем «для общества
«Спецэнергострой-М» в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».
4)
права и обязанности общества «Спецэнергострой-М» возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу
№ А60-66858/2017.
5)
пункты 3.1, 3.2 договора исключить.
6)
в пункте 3.4 договора исключить положение об уплате штрафа в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка.
7)
дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
8)
приложением к дополнительному соглашению является расчет
арендной платы для общества «Спецэнергострой-М».
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018
постановление суда апелляционной инстанции изменено в части
урегулирования разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения
от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403.
Пункт 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного
участка дополнен абзацем 4 следующего содержания «Итоговый размер
арендной платы, указанный в настоящем пункте не может превышать размер
земельного налога, установленный в отношении предназначенных для
использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями
земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на
приобретение в собственность земельного участка». В остальной части
постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
Разрешая спор и изменяя постановление суда апелляционной инстанции в
части, касающейся урегулирования разногласий в отношении итогового
размера арендной платы, суд округа в связи с наличием в здании помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и
закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, счел о
наличии у общества ограничения на право приобретения земельного участка в
собственность, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного
кодекса земельный участок может быть предоставлен только в аренду с
множественностью лиц на стороне арендатора.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции посчитал, что в
настоящем случае размер арендной платы должен определяться в соответствии
с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской
Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного
участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания,
сооружения и не должен превышать размер земельного налога, установленного
в отношении предназначенных для использования в сходных целях и
занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых
указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют
(принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской
Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения
размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с
изменениями, внесенными постановлением от 05.05.2017 № 531, далее –
постановление Правительства № 582).
Также суд округа руководствовался положениями статей 129, 260
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс),
статей 15, 27, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
Земельный кодекс), приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710,
которым утверждены Методические рекомендации по применению основных
принципов определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
утвержденных постановлением Правительства № 582).
Обращаясь с кассационной жалобой, администрация приводит доводы об
отсутствии в настоящем случае оснований для применения при расчете
арендной платы для общества принципа № 7.
Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 утверждены
Методические рекомендации по применению основных принципов
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, утвержденных
постановлением Правительства № 582.
Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций
разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной
платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета
интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений,
расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством
Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям,
ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность
не допускается.
О применении принципа № 7 разъяснено также в письме
Минэкономразвития России от 15.11.2018 № Д23И-6099, в котором сказано,
что вышеуказанный принцип применим исключительно в случаях аренды
земельных участков, отнесенных в соответствии с пунктом 5 статьи 27
Земельного кодекса к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы
лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести
земельный участок в собственность ввиду ограничений, прямо
предусмотренных законодательством Российской Федерации, что
соответствует пункту 30 Методических рекомендаций.
Правовая позиция о неприменении принципа № 7 к правоотношениям,
в случае наличия в здании иных правообладателей нежилых помещений,
закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного
ведения, сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в
определении от 13.12.2018 № АПЛ18-523, по которому с административным
иском обращался истец по настоящему делу.
Однако довод административного истца о том, что данный принцип
применим ко всем случаям, когда земельный участок не может быть
приобретен в собственность, судебной коллегией признан ошибочным.
Как указывает администрация, спорный земельный участок не относится
к землям, ограниченным в обороте применительно к пункту 5 статьи 27
Земельного кодекса, поскольку имеет вид разрешенного использования – под
здание спортивной школы.
Кроме того, администрация указывает, что вопрос о применении
льготной арендной ставки для лиц, заключающих договор аренды земельного
участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован
законодателем в пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса
размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер
земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с
пунктами 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым
находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения
в них принадлежат на праве оперативного управления.
Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на
льготное исчисление арендной платы при заключении договора с
множественностью лиц на стороне арендатора в порядке пункта 3 статьи 39.20
Земельного кодекса – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие
зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного
управления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса, если
помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном
участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на
праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на
неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений,
принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве
хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный
участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью
лиц на стороне арендатора.
На основании изложенных доводов администрация полагает выводы суда
кассационной инстанции необоснованными и незаконными.
С учетом вышеуказанного доводы кассационной жалобы администрации
о существенном нарушении судами норм материального и процессуального
права, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать
для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7
статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации,
Определил:
кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга передать для
рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании
Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской
Федерации на 15 августа 2019 года, 10 час. 30 мин. в помещении суда по
адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации Е.Е. Борисова