Город Челябинск
11 апреля 2019 года Дело № А76-34848/2018
Резолютивная часть решения оглашена 11 апреля 2019 г.
Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2019 г.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при
ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью Производственно –
коммерческое предприятие «НикМа», г. Челябинск, ОГРН 1067451080652
к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.
Челябинска, ОГРН 1027402931500
об обязании внести изменения в договор аренды,
при участии в судебном заседании представителей
истца: Рудаковой Ю.С., доверенность от 28.03.2018,
ответчика: Тарана М,А., доверенность от 09.01.2019,
Установил:
общество с ограниченной ответственностью Производственно –
коммерческое предприятие «НикМа», г. Челябинск (далее – истец, областной
общество «НикМа») 24.10.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской
области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным
отношениям (далее – ответчик, КУИиЗО) об обязании внести изменения в
договор долгосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ№011267-Д-2012 от
22.05.2013 в части п. 1.1.1 изложив его в следующей редакции
-
текст договора и приложений к договору «для эксплуатации нежилого здания (административно- бытовой корпус, литер АА1) читать в следующей редакции: «для эксплуатации нежилого здания (административно- бытовой корпус, литер АА1), условия настоящего пункта применяются к отношениям
сторон возникших с 01.08.2018 г. ;
-
обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям произвести перерасчет суммы арендной платы за период с
01.01.2018 по 17.12.2018 с учетом коэффициента К1 равном 0,95 (в редакции
изменения предмета иска от 12.03.2019, принятого судом в порядке ст. 49
АПК РФ, том 2 л.д. 1-4).
В обосновании иска указано, что между истцом и ответчиком заключен
договор аренды земельного участка. В кадастровом паспорте участка указан
вида разрешенного использования участка как «для эксплуатации нежилого
здания (административно- бытовой корпус, Литер А,А1). Между тем, на
участке расположено нежилое здание, наименование которого-
производственный корпус. Между тем, вид разрешенного использования
участка- для эксплуатации производственного комплекса имеет
существенное значение для определения размера К1, применяемого для
расчета арендной платы. На обращение общества к Комитету о внесении
изменений в ЕГРН относительно вида разрешенного использования ответчик
не поступил, производить расчет арендной платы исходя из вида
разрешенного использования участка как «эксплуатация производственного
корпуса», ответчик отказался.
Ответчик в представленном 11.04.2019 отзыве против удовлетворения
требований возражал, ссылаясь на то, что в связи с вступлением в силу с
01.07.2017 изменений в Закон Челябинской области №2557-ЗО, размер
коэффициента К1 зависит не от вида деятельности арендатора на земельном
участке, а от вида разрешенного использования участка.
Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав
представителей сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, земельный участок из земель
населённых пунктов площадью 7 091 кв.м., находящийся по адресу: г.
Челябинск, ул. Героев Танкограда,33-п с кадастровым номером
74:36:011003:490 поставлен на кадастровый учёт 01.07.2012 с разрешённым
использованием - для эксплуатации нежилого здания (административно-
бытовой корпус, Литер А,А1) (том 1 л.д. 36-38).
ООО ПКП «НикМа» является собственником нежилого здания
площадью 3 931,3 кв.м., расположенное по адресу- г. Челябинск, ул. Героев
Танкограда,33-п (том 1 л.д. 40).
22 мая 2013 г. между КУИиЗО (арендодатель) и обществом «НикМа»
(арендатор) подписан договор УЗ №011267-Д-2013 аренды земельного
участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор
принимает в аренду: земельный участок из земель населённых пунктов
площадью 7 454 кв.м., согласно кадастровому плану земельного участка,
находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда,33-п с
кадастровым номером 74:36:0110003:490 для эксплуатации нежилого здания
(административно- бытовой корпус, Литер А,А1) (том 1 л.д. 25-34).
Договор заключен до 01.04.2033 (п. 1.4).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 передан в
аренду обществу по акту приема- передачи без замечаний и претензий со
стороны арендатора (том 1 л.д. 35).
Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 433 Гражданского
кодекса РФ).
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестром 13.06.2013
(том 1 л.д. 36-39).
Таким образом, договор аренды земельного участка УЗ №011267-Д-2013
от 22.05.2013 является заключенным.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и
одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из представленных в материалы дела «Расчетов за аренду
земли» в период с 01.01.2018 по17.12.2018 применённый Комитетом К1
составил 3,323, соответствующая виду деятельности «прочие», и с 18.12.2018
-
0,95 соответствующая виду деятельности «деятельность в области энергетики, связи, а также производство промышленной продукции и товаров народного потребления» с 19.06.2018 по 31.12.2018.
Обосновывая свою позицию в части изменения размера К1, общество
сослалось на то, что в сворный период времени, принадлежащее обществу
здание использовалось не только как административно- бытовой корпус, но и
частично сдавалось в аренду, и частично использовалось для изготовления
продукции промышленного назначения, что позволяет применить К1 в
размере 0,95.
18 декабря 2018 г. в ЕГКН внесены изменения относительно вида
разрешенного использования участка как «для эксплуатации
производственного корпуса, литер АА», в связи с чем, Комитет с 18.12.2018
пересчитал размер арендной платы, применив К1 в размере 0,95 (том 2 л.д. 6-
7).
Считая, что Комитет необоснованно применил повышающие значение
К1, общество обратилось с настоящим иском в суд.
Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд
приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по
следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе
обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или
оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном
названным Кодексом.
В статье 11 Гражданского кодекса РФ закреплено право на судебную
защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В статье 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы защиты
гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав
осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения
требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или
оспариваемых прав.
Из материалов дела усматривается, что рассматриваемые исковые
требования общества направлены на оспаривание приложения к договору
аренды «Расчет арендной платы» в части обоснованности применения
повышающих значений К1.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут
быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты.
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан
своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором
аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства
должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при
отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или
иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от
исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не
допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим
Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее
изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его
сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от
исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или
договором.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной
соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются
цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые
уполномоченными на то государственными органами и (или) органами
местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса
Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или
другими федеральными законами, порядок определения размера арендной
платы за земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов,
устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении
земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Таким образом, размер арендной платы в настоящем случае является
регулируемым, соответственно, подлежит определению на основании норм
законодательства, а не по усмотрению сторон договора.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) даны
разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором
механизма определения размера арендной платы новый размер арендной
платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего
нормативного акта уполномоченного органа.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению
регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере,
установленном на соответствующий период регулирующим органом. При
этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 N 73).
Договор аренды УЗN 011267-Д-2012 от 22.05.2012 был заключен после
введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер
арендной платы за пользование спорным земельным участком определен не
по результатам торгов.
С учетом изложенного, расчеты размера арендной платы за пользование
спорным земельным участком должны быть произведены по методике
(формуле), установленной действующим в спорный период нормативным
актом субъекта Российской Федерации - Челябинской области - Законом
Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, в соответствии с которым
размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная
собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без
проведения торгов, определяется по формуле:
Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3,
где: Ап - размер арендной платы, Скад - кадастровая стоимость
арендуемого земельного участка, Сап - ставка арендной платы, установленная
в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. К1 -
коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка
согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре
недвижимости; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения
земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 -
коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:011003:490 в спорный
период времени имел вид разрешенного использования – для эксплуатации
нежилого здания (административно- бытовой корпус, литер АА ).
Согласно п. 1 закона №257-ЗО, К1- коэффициент, учитывающий
разрешенное использование земельного участка согласно сведениям,
содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.
Значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов
местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при
наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости
от видов разрешенного использования земельных участков согласно
сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре
недвижимости.
Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном
реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного
использования земельного участка, размер арендной платы определяется
путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением
значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного
использования земельного участка, пропорционально площади
соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного
участка без осуществления их государственного кадастрового учета (ст. 6).
Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с
абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей
земельного участка, в том числе частей земельного участка без
осуществления их государственного кадастрового учета, при определении
размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента
К1.
По смыслу положений названного закона Челябинской области значение
коэффициента "К1" с 01.07.2017 подлежит определению исходя из вида
разрешенного использования земельного участка.
Для вида разрешенного использования для эксплуатации нежилого
здания (административно- бытовой корпус, литер АА), действовавшим в
период до января 2019 г. редакцией Решения Челябинской городской Думы
от 27.06.2017 №31/15, К1 для непредусмотренных решением видом
деятельности установлен в размере 3,323 (кадастровая стоимость от 0-3999
руб. за кв.м).
После внесения соответствующих изменений относительно вида
разрешенного использования участка, Комитет обоснованно измени размер
К1 до 0,95 как производство промышленной продукции.
При указанных обстоятельствах требования общества не подлежат
удовлетворению полностью.
Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд
подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской
Федерации с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате
государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в
пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со
стороны.
В связи с тем, что настоящее решение принято не в пользу истца,
оснований для взыскания с ответчика 12 000 руб. уплаченной истцом
государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, ч.1 ст. 171, ст. ст. 175, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
арбитражный суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный
апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в
полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской
области.
Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу
по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана
апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение,
если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня
принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Судья Л.Д. Мухлынина
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или
кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого
арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского
округа www.fasuo.arbitr.ru.