Решение АС Московской области по делу №А41-95005/2018 от 11 апреля 2019 года

или поделиться

1. Пункт 3.3. указанного договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения Единый сервисный центр».

2. Пункт 2.6. дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

3. Пункт.4.1. изложить в следующей редакции «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно отчета № 25/12-17 от 29декабря

2017 г. об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская

область, г.Ступино, ул. Некрасова, д. 12/9, общей площадью 71,7кв.м. составляет 2 594 000

рублей без учёта НДС.

4. Пункт 4.2. указанного договора изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого

Покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

5. Пункты 4.3., 4.3.1. исключить полностью.

6. Пункт 4.3.2. изложить в следующей редакции: На оставшуюся сумму денежных средств, предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования Федеральный закон от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.

7. Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества.

8. Пункт 6.5. изложить в следующей редакции: Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его -лзначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество.

После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность

Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель.

96_8303540 3

9. Пункт 7.1.1. «Передать покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора», дополнить словами изложить в следующей редакции: «Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора».

10. Пункт 7.2.1. Изложить в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества.

11. Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.3. и изложить в следующей редакции: «За просрочку передачи помещений Покупателю по передаточному акту Продавец выплачивает

Покупателю пеню из расчета 0,1% от суммы, составляющей цену помещения, за каждый день

просрочки передачи помещения.

12. Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.4. и изложить в следующей редакции: «Продавец» обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество».

13. Пункт 7.2.2. Изложить в следующей редакции: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество».

14. Пункт 7.2.7. исключить полностью.

15. Пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора».

16. Пункт 10.3. исключить полностью.

18. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность

покупателя использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности

общества.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены

надлежащим образом.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве и выступлении

представителя в судебном заседании, полагая необходимым установить цену имущества в

размере, определенным заключением судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела

Суд

Установил:

96_8303540 4

Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-90831/16 суд обязал

Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить

действия, предусмотренные ч.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об

особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной

собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и

арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению ООО «ВЕРА» от

17.10.2016 б/н(вх №2364/2-33) об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей

площадью 71,70 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул.

Некрасова, д.12/9.

Как указал истец, от Администрации поступил проектдоговора купли-продажи, однако

не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации

протокол разногласий к проекту указанного договора купли - продажи муниципального

имущества - в части пунктов 3.3, 2.6, 4.1, 4.2, 4.3, 4.3.1, 6.1, 6.5, 7.2.1, 7.2.7, 8.1, 10.3, 7.4.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил

основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Поскольку в настоящем деле ответчик не уклонялся от заключения договора, и на

рассмотрение суда переданы разногласия при заключении договора, суд рассматривает

требования истца применительно к урегулированию разногласий при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим

Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей

оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий

к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола

разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении

протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его

рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать

разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при

заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо

по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,

определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в

суд с настоящим иском к Администрации, для которой заключение договора обязательно как в

96_8303540 5

силу закона, так и в силу решения суда, об урегулировании разногласий, возникших при

заключении договора.

В предложенной ответчиком редакции договора пунктом 2.6 указано, что помещение не

включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам

малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру

поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако спорное имущество находится в оперативном управлении у МАУ «ЕСЦ», что

создаст препятствия в государственной регистрации перехода права собственности в случае,

если имущество не будет изъято из оперативного управления.

Ответчик возражал против включения в договор условия об изъятии имущества.

Однако данная позиция ответчика, не свидетельствующая о добросовестности действий

при осуществлении процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации, не может быть

признаны судом обоснованной, поскольку администрация как добросовестный участник

правоотношений, исходя из смысла данных правоотношений, обязана самостоятельно, без

обращения истца, а также государственного принуждения в виде судебного акта, вынесенного

по результатам оспаривания соответствующих действий/бездействий, совершить в пределах

предоставленных ей полномочий действия, направленные на организацию процедуры

отчуждения имущества в порядке приватизации.

При таких условиях суд полагает обоснованным включение в пункт 2.6 договора

условия об изъятии имущества из оперативного управления муниципального автономного

учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 10.3 договора, изложенный в редакции администрации следующим образом:

«Договор аренды между покупателем и муниципальным автономным учреждением«Единый сервисный центр» расторгается с момента государственной регистрации переходаправа собственности на имущество», суд полагает возможным исключить, поскольку договораренды окончил свое действие.Пункт 3.3 договора следует изложить в следующей редакции:«Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом несостоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономногоучреждения «Единый сервисный центр». Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение ирасположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичныхобъектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 4.1 договорастоимость является недостоверной.96_8303540 6В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости являетсяобязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотренынастоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целейсовершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательствомРоссийской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого исреднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимостиобъекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величинырыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спорподлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВысшегоАрбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражнымисудами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вслучае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретногоспора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органауправления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона обоценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств поделу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии справилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщикасудом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лицможет быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого илисреднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Законатребованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление ореализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и приполучении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договорана проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленномФедеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в96_8303540 7двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизацииарендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направитьзаявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок сдаты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого илисреднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права наприобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которогоуполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимостивыкупаемого имущества.При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определятьсянезависимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого илисреднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленногоЗаконом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12.В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на17.10.2016г. – дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 18.02.2019г. походатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой порученоэксперту Бакулиной Анне Александровне, специалисту Поповой К.В., предупрежденным обуголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилогопомещения общей площадью 71,7кв.м, расположенного по адресу: Московская область,г.Ступино, ул.Некрасова, д.12/9 по состоянию на 17.10.2016г. составляет 5.644.431руб.При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой кправоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 4.1 следует изложить вследующей редакции:{quote}«Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п.3.1 настоящегодоговора, согласно заключению судебной экспертизы по делу №А41-95005/18 составляет 5 664431(пять миллионов шестьсот сорок четыре тысячи четыреста тридцать один)руб. без учетаНДС».

Порядок оплаты имущества установлен пунктом 4.2 договора – в рассрочку на пять лет смомента заключения договора.Согласно протоколу разногласий истец просит пункт 4.2. договора изложить вследующей редакции:96_8303540 8«Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности иприобретаемого Покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат вравных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет».{/quote}

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего

законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ Оплата

недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов

Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами

малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на

приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку

посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки

оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества

при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее

трех лет.

При этом в связи с внесением на день рассмотрения спора изменений в статью 5

Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого

имущества не должен составлять менее пяти лет.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ Право выбора порядка

оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также

срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит

субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права

на приобретение арендуемого имущества.

Пункты 4.3, 4.3.1 подлежат исключению с учетом указания в договоре порядка и

способа определения размера выплат.

Согласно пункту 6.1 договора передача имущества покупателю осуществляется по акту

приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном

в пункте 4.3.1 договора.

Истец просит изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции:

«Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачив момент подписания договора купли-продажи имущества», что с учетом рассрочки платежасуд полагает правомерным.Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжатьсяимуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за96_8303540 9сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несетпокупатель-залогодатель.Истец просит пункт 6.5. изложить в следующей редакции:«Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии сего назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполненияпокупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласияПродавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибелиИмущества несет Покупатель-Залогодатель». По мнению суда именно указанная редакция договора соответствует нормамдействующего законодательства.Согласно пункту 7.2.1 договора покупатель обязан оплатить выкупленное имущество вполном объеме в соответствии с п.4.1 и 4.3.4 в срок, установленный пунктом 4.2 договора.С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2договора, суд полагает возможным принять положения пункта 7.2.1 договора в следующейредакции:{quote}«Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичногоперечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная сдаты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества».

Пунктом 7.2.7 договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать имуществона весь срок договора в пользу продавца.Поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 6.5 договора, аобязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями оприватизации муниципального имущества в Федеральном законе №159-ФЗ, суд полагаетсявозможным пункт 7.2.7 исключить.Истец также просит дополнить раздел 7 пунктом 7.4, указав обязанностьпокупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевомуназначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ неустановлено, суд полагает возможным дополнить договор пунктом 7.4 об использованииимущества имущество в целях установленных уставом покупателя.Истец также просит дополнить пункт 8.1 договора, изложив его в следующей редакции:«Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящегодоговора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящегодоговора».

Решил:

4. Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет».

96_8303540 11

5. Пункты 4.3., 4.3.1 исключить полностью.

6. Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества».

7. Пункт 6.5. изложить в следующей редакции: «Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-

Залогодатель».

8. Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества».

9. Пункт 7.2.7. исключить полностью.

10. Пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора».

11. Пункт 10.3. исключить полностью.

12. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность

покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

В части урегулирования требований по пунктам 4.3.2, 7.1.1, 7.1.3, 7.1.4, 7.2.2 договора

иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с Администрации городского округа Ступино в пользу ООО «ВЕРА» 6.000руб.

расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение

месяца со дня его принятия.

Судья Бобкова С.Ю.

Скачать в MS Word docx

Скачать в PDF