Город Саранск 11 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2019 года.
Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Зубановой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Администрации городского округа Саранск
(ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174)
к акционерному обществу Трест "Мордовпромстрой"
(ОГРН 1021300976290, ИНН 1325000573)
о признании отсутствующим права собственности,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно
предмета спора - Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, общество с
ограниченной ответственностью "ЦАНГ", Министерство строительства,
транспорта и дорожного хозяйства Республики Мордовия в лице Управления
государственного строительного надзора,
при участии:
от истца: Киреевой Н.В (представитель по доверенности ),
от ответчика: Коротковой Н.А. (представитель по доверенности от 19.02.2019),
от третьих лиц: не явились,
Установил:
Администрация городского округа Саранск (далее также - истец,
Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному
обществу Трест "Мордовпромстрой" (далее - ответчик, Трест) обратилась в
арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности
ответчика на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой
дом с блоком обслуживания (участок №6)), инв.№48:401:022:000202170, лит.А,
площадью застройки 416,1 кв.м, со степенью готовности 3%, местоположение:
Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.Победы
(регистрационная запись от 19.07. 2011 №13-13-01/217/2011-153).
Ответчик иск не признал, настаивая на наличии на земельном участке
объекта незавершенного капитального строительства.
А39-5036/2018 2
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Республике Мордовия, общество с ограниченной ответственностью "ЦАНГ",
Министерство строительства, транспорта и дорожного хозяйства Республики
Мордовия в лице Управления государственного строительного надзора.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается
материалами дела следующее.
Распоряжением Главы администрации города Саранска от 30.09.2005
№2353-р для ОАО Трест "Мордовпромстрой" были утверждены материалы
предварительного согласования места размещения групп 5-10-12 этажных
жилых домов с блоками обслуживания по ул. Победы Пролетарского района г.
Саранска (далее - Объект).
Постановлением Главы администрации городского округа Саранск от
18.10.2006 №2954 ОАО Трест "Мордовпромстрой" сроком на один год до
01.02.2007 продлен срок производства проектно-изыскательских работ и
разработки проекта строительства Объекта.
Постановлением Главы администрации городского округа Саранск от
05.02.2007 №233 в распоряжение Главы администрации города Саранска от
30.09.2005 №253-р внесены изменения, в том числе утверждены проекты
границ земельных участков по ул. Победы г. Саранска для строительства
группы многоэтажных жилых домов - участок №6 по генплану площадью
5430кв.м.
Постановлением Главы администрации городского округа Саранск от
26.02.2007 № 476 ОАО Трест "Мордовпромстрой" для строительства Объекта
предоставлены сроком на 20 месяцев со дня регистрации настоящего
постановления несколько земельных участков, в числе которых земельный
участок №6 площадью 5430кв.м с кадастровым номером 13:23:10 02 054:0063.В
результате издания постановления Главы администрации городского округа
Саранск от 06.06.2007 №1152 изменилось наименование Объекта, подлежащего
строительству. Объект именуется как "Группа многоэтажных жилых домов с
блоками обслуживания".
Распоряжением Первого заместителя Главы администрации городского
округа Саранск от 14.08.2007 №643 утвержден градостроительный план
земельного участка для строительства многоэтажного дома с блоком
обслуживания (участок №6 по генплану) по ул. Победы г. Саранска.
Рабочий проект Объекта прошел государственную экспертизу.
Управлением государственной экспертизы Республики Мордовия по проекту
выдано положительное заключение №301.02.06.00.01.06.07.
28.02.2007 между Администрацией (арендодатель) и ОАО Трест
"Мордовпромстрой" (арендатор)был заключен договор №11086 аренды
земельного участка с кадастровым номером 13:23:10 02 054:0063 площадью
5430кв.м, из земель населенных пунктов (земельный участок №6) (далее -
земельный участок) с ориентирами: г. Саранск, ул. Победы для строительства
группы многоэтажных домов с блоками обслуживания (уточнение
А39-5036/2018 3
наименования Объекта внесено дополнительным соглашением к договору
аренды от 21.06.2007) (далее - договор аренды).
Срок аренды установлен до 26.10.2008.
Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
сделана регистрационная запись от 27.07.2007 №13-13-01/170/2007-183.
23.08.2007 администрацией городского округа Саранск ОАО Трест
"Мордовпромстрой" было выдано разрешение на строительство объекта
капитального строительства - многоэтажного жилого дома с блоком
обслуживания (участок №6) со сроком действия до 23.04.2009. В последующем
срок действия разрешения на строительство был продлен до 23.02.2010.
На основании постановления Главы администрации городского округа
Саранск от 01.12.2008 №1992 11 марта 2009 года между администрацией
городского округа Саранск и ОАО Трест "Мордовпромстрой" было заключено
дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок аренды
земельного участка был продлен до 26.02.2010.
С 2011 года ОАО Трест "Мордовпромстрой" неоднократно обращалось в
администрацию городского округа Саранск (переписка имеется в материалах
дела) с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство в
том числе многоквартирного дома с блоком обслуживания (участок №6).
В своих ответах администрация, ссылаясь на положения части 20 статьи
51
Градостроительного кодекса РФ в просьбе отказывала, указывая в отказе на
то, что строительство указанного объекта фактически не начато.
Отказы администрации ОАО Трест "Мордовпромстрой" не обжаловало.
Тем не менее, как следует из выписки из Единого государственного
реестра недвижимости 28.06.2012 АО Трест "Мордовпромстрой" поставило на
кадастровый учет под инвентарным номером 89:104:002:000202170 объект
незавершенного строительства площадью застройки 416,1кв.м, степенью
готовности 3%. Право собственности на объект зарегистрировано за
ответчиком 19.07.2011 регистрационной записью 13-1301/217/2011-153.
01.06.2016г. Арбитражным судом Республики Мордовия принято к
производству заявление кредитора о признании несостоятельным (банкротом)
должника – АО Трест "Мордовпромстрой".
Определением суда от 14.02.2017 заявление кредитора было признано
обоснованным в отношении АО Трест "Мордовпромстрой" введена процедура
наблюдения на срок до 19.07.2017, который впоследствии неоднократно
продлевался.
Руководствуясь положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса
РФ письмом от 10.08.2017 №6594-исх администрация городского округа
Саранск уведомила АО Трест "Мордовпромстрой" об отказе от договора
аренды №11086 аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:10 02
054:0063 по ул. Победы г. Саранска.
Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.02.2018 АО
Трест "Мордовпромстрой" признан несостоятельным (банкротом), в отношении
А39-5036/2018 4
имущества должника открыто конкурсное производство, конкурсным
управляющим назначен Мочалов Евгений Владимирович.
04.04.2018 конкурсный управляющий АО Трест "Мордовпромстрой"
Мочалов Е.В. обратился в администрацию городского округа Саранск с
заявлением №7328 о предоставлении в аренду земельного участка с
кадастровым номером 13:23:1002054:63 площадью 5430кв.м, расположенного
по адресу: г. Саранск, ул. Победы, участок №6 для завершения строительства
объекта незавершенного строительства, площадью застройки 416кв.м,
степенью готовности 3%, инв. №48:401:022:000202170, лит.А, адрес объекта:
Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул. Победы.
В порядке муниципального земельного контроля комиссия в составе
Председателя Комитета земельных отношений Департамента перспективного
развития Администрации городского округа Саранск, заведующего отделом
муниципального земельного контроля Комитета земельных отношений
Департамента перспективного развития Администрации городского округа
Саранск, заместителя Заведующего отдела Комитета земельных отношений
Департамента перспективного развития Администрации городского округа
Саранск 16.04.2018 провели осмотр земельного участка, указанного
конкурсным управляющим АО Трест "Мордовпромстрой" в заявлении о
заключении договора аренды для завершения строительства.
Актом от 16.04.2018 визуального осмотра земельного участка было
зафиксировано отсутствие на земельном участке объекта незавершенного
капитального строительства.
Письмом от 25.04.2018 №3729-исх Администрация городского округа
Саранск со ссылкой на Акт осмотра земельного участка с кадастровым
номером 13:23:102054:63 в заключении договора аренды отказала, указав также
на свое намерение обратиться в Арбитражный суд Республики Мордовия с
иском о признании отсутствующим права собственности АО Трест
"Мордовпромстрой" на объект незавершенного строительства, поставленного
на кадастровый учет.
Отказ Администрации в заключении договора аренды АО Трест
"Мордовпромстрой" не обжаловало.
Администрация городского округа Саранск обраталась в суд с
рассматриваемым иском.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика судом была
назначена судебная строительно - техническая экспертиза, которая поручена
АНО "Мордовский региональный экспертно-правовой центр".
Судом эксперту было поручено произвести обследование земельного
участка с кадастровым номером 13:23:1002054:63 (участок №6 по генплану),
площадью 5430кв.м, с местоположением: г. Саранск, ул. Победы, в целях
установления наличия (отсутствия) на нем объекта незавершенного
строительства с кадастровым номером 13:23:0901195:50, со степенью
готовности 3%, площадью застройки 416,1кв.м.
При наличии объекта незавершенного строительства эксперту следовало
определить, позволяет ли состояние элементов объекта незавершенного
А39-5036/2018 5
строительства достроить многоквартирный дом, предусмотренный проектной и
технической документацией с учетом положительного заключения
государственной экспертизы и требований к объекту, указанных в
градостроительном плане и в разрешении на строительство.
Суду представлено экспертное заключение от 13.02.2019 №31-А-2018, из
которого следует, что объект незавершенного строительства не имеет
надземной части. На земельном участке с кадастровым номером
13:23:1002054:64 в процессе производства судебной экспертизы были
произведены работы по разрытию земельного участка.
Как указывает эксперт, по проектной документации было
запроектировано устройство свайного фундамента многоквартирного жилого
дома с блоком обслуживания из свай сечением 300х300мм с монолитным
железобетонным ростверком. Размер фундамента 64,8 х 14, 5м.
Для осмотра объекта были выкопаны два котлована размером 3,0 х 8,0м
каждый по одной оси проектной документации.
В результате осмотра экспертом установлено, что в левом котловане на
глубине 2,5м находится монолитная железобетонная конструкция толщиной
400мм., под конструкцией находится слой щебня.
В правом котловане на глубине 2,5м находится группа свай сечением
300х300мм, забитых с шагом 1,0 х1,0м в два ряда. Оголовки свай не обрублены.
Монолитные группы в котлованах соответствуют проектному решению.
Вскрытие земельного участка для установления наличия устройства
фундамента многоэтажного жилого дома по оси А-В экспертом не
производилось в связи с наличием на данной части земельного участка
пешеходного тротуара.
На основании исследования экспертом сделаны выводы о том, что на
земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью
готовности 3%, состояние элементов имеющихся конструкций позволяет
достроить жилой дом в соответствии с проектной документацией и
разрешением на строительство.
Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав
доказательства, имеющиеся в материалах дела, оценив их в совокупности, суд
пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ в случаях,
предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта
гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения
имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Статьей 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого
А39-5036/2018 6
владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные
права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно статье 64 доказательствами по делу являются полученные в
предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами
порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд
устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные
обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В
качестве доказательств допускаются письменные и вещественные
доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов,
консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные
документы и материалы.
Судом установлено посредством судебной экспертизы, что объект,
поставленный на кадастровый учет как объект недвижимого имущества -
незавершенного строительства, находится на глубине 2,5м от поверхности
спорного земельного участка и представляет собой два элемента фундамента -
монолитная железобетонная конструкция толщиной 400мм с одной стороны и
группу свай сечением 300х300мм, забитых шагом 1х1м в два ряда с другой
стороны части фундамента по одной оси.
Из рисунка 1 на странице 5 экспертного заключения (фото листа проекта
устройства фундамента жилого дома) следует, что застройщиком были начаты
работы по устройству фундамента на площади, составляющей 1/3 от площади
всего проектируемого фундамента (в осях). У суда имеются данные
экспертного заключения о том, что устройство фундамента начато
застройщиком в пределах осей А-Б и 1-6 проекта устройства фундамента. По
проекту фундамент подлежал устройству в осях А-В (ширина) и 1-11 (длина).
Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта
незавершенного строительства степенью готовности 3%.
Возможность признания объекта незавершенного строительства
недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно
которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося
объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства)
необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены
работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130
ГК РФ).
Из исследованных судом документов, исходя из конструктивных
элементов, приведенных экспертом при описании спорного объекта, спорный
объект следует признать начальными элементами устройства фундамента
многоэтажного дома, подлежащего строительству. При этом очевидно, что
указанные экспертом железобетонные конструктивные элементы фундамента
не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.
Судом учитывается следующее.
А39-5036/2018 7
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с часть 3 статьи 214 Гражданского кодекса РФ от имени
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника
осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Частью 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлено, что при
регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения
действия норм гражданского законодательства и норм земельного
законодательства в части регулирования отношений по использованию земель,
Статьей 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного
самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование
земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с
учетом требований законодательства Российской Федерации правил
землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений,
территорий других муниципальных образований, разработка и реализация
местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия
на решение вопросов местного значения в области использования и охраны
земель.
Согласно пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-
ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
предоставление земельных участков, государственная собственность на
которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления
городского округа в отношении земельных участков, расположенных на
территории городского округа.
Таким образом, правомочия собственника в отношении земельных
участков, не разграниченных из государственной собственности на территории
городского округа Саранск осуществляет Администрация городского округа
Саранск, а рассматриваемый иск очевидно заявлен в защиту публичных
интересов.
Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о
праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на
истца, как на лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком
(статья 39.2. Земельного кодекса РФ), на котором имущество находится,
определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект
правового режима, установленного действующим законодательством для
недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом
земельного участка в пользование в соответствии со статьей 39.6. Земельного
А39-5036/2018 8
кодекса РФ, в частности, заключение нового договора аренды без проведения
торгов.
Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в Едином
государственном реестре недвижимости зарегистрированы как на
недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи,
сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое
имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку
значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у
него правомочий, названных выше.
Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из
реестра записи о праве собственности ответчика на объект, о чем указано в
пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля
2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав".
В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца,
которое не может быть защищено путем признания права или истребования
имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот
же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право
собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое
имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание
зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем
предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество
осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются
основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной
части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо
обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его
собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде
возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения
являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
"О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный
реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных
сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом
недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое
имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных
установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
В целях защиты законных прав истца, пресечения нарушения принципа
достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и
пресечения недобросовестного поведения ответчика, суд полагает иск
Администрации городского округа Саранск законным и подлежащим
удовлетворению.
А39-5036/2018 9
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ
государственная пошлина по делу в размере 6000руб. относится на ответчика и
подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета Российской
Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд
Решил:
иск Администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885,
ИНН 1325126174) удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности акционерного общества
Трест "Мордовпромстрой" на объект незавершенного строительства
(многоквартирный жилой дом с блоком обслуживания (участок №6)),
инв.№48:401:022:000202170, лит.А, площадью застройки 416,1 кв.м, со
степенью готовности 3%, местоположение: Республика Мордовия, г.Саранск,
Пролетарский район, ул.Победы (регистрационная запись от 19.07. 2011
№13-13-01/217/2011-153).
Взыскать с акционерного общества Трест "Мордовпромстрой" (ОГРН
1021300976290, ИНН 1325000573) в доход федерального бюджета
государственную пошлину в размере 6000рублей.
Решение подлежит немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный
суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня
вынесения решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд
Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления
решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения
арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции
отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья М.Н. Алёхина