Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости (участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом участника долевого строительства отказаться от договора)
ДОГОВОР N ______ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора)
г. ____________
"___"___________ ____ г.
___________, именуем__ в дальнейшем "Застройщик", в лице ___________, действующе__ на основании ___________, с одной стороны, и ___________, именуем__ в дальнейшем "Участник долевого строительства", в лице _________________, действующе__ на основании ___________, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект
недвижимости __________________________________________ по адресу: ________
(вид, наименование, назначение объекта)
_________________ и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого
объекта передать его Участнику долевого строительства, а Участник долевого
строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять
готовый объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в
эксплуатацию.
1.2. Подлежащий передаче объект долевого строительства определяется (далее - "Объект"):
- в согласованной надлежащим образом проектной документации строительства здания (многоквартирного дома, сооружения), в дальнейшем именуемого - "Здание", включающей в себя все внесенные в нее изменения от "__"______ _____ г. N ____;
- в протоколе распределения нежилой площади по конкретному адресу от "__"____ _____ г. N ____.
1.2.1. Предварительное описание Объекта согласно проектной документации:
Город ______________________. Строительный адрес: ______________________.
Дом ________, корпус __________, владение __________.
Секция _________, подъезд ________, этаж ___________.
Будущий номер помещения _______.
Расположение относительно лифта ________, лестницы _____________.
Проектная площадь _________________.
Высота потолков ___________________.
1.2.2. Техническое состояние на момент сдачи ___________________.
1.2.3. Доля в общем имуществе Здания, приходящаяся на Участника долевого строительства _______________________.
1.2.4. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации ______________ рублей.
Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя расходы на государственную регистрацию Договора, иные расходы, предусмотренные ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", денежные средства на оплату услуг Застройщика.
1.2.5. Окончательное определение Объекта производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1.3. Срок передачи Застройщиком объекта Участнику долевого строительства - ________________________________. Срок приема объекта ____________________.
1.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.
1.5. В случае реорганизации Участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к правопреемникам. Застройщик не вправе отказать таким правопреемникам во вступлении в договор.
1.6. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
1.7. Объект строится участником долевого строительства исключительно для собственных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
1.8. Право Застройщика на привлечение денежных средств для строительства (создания) Здания с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Участника долевого строительства возникнет право собственности на нежилое помещение в строящемся (создаваемом) Здании, подтверждают следующие документы:
- учредительные документы Застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации Застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Застройщика;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении Застройщиком такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;
- разрешение на строительство объекта долевого строительства (распорядительный документ органа местного самоуправления, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция) объекта, принятый в соответствии с установленным порядком) от "__"_____ _____ г. N ____;
- публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральным законом N 214-ФЗ);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта долевого строительства от "__"_____ _____ г. N ____;
- согласованная надлежащим образом проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения от "__"_____ _____ г. N ____;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства от "__"_____ _____ г. N ____;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Градостроительным кодексом Российской Федерации;
(при наличии) - копия инвестиционного контракта инвестора с Правительством субъекта РФ. В контракте должно быть предусмотрено право Застройщика привлекать инвесторов и переуступать часть прав иным лицам;
- протокол распределения нежилой площади по конкретному адресу от "__"_____ _____ г. N ____.
1.9. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.9.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора допуски, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.9.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.9.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию и изменения к ней в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ
2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п. 1.2.4 настоящего Договора, и в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
2.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика в следующем порядке _____________________________.
2.3. Коммунальные платежи Участник долевого строительства вносит в размере указанном в счете коммунальной службы в течение __(____) рабочих дней с даты выставления соответствующего счета начиная с момента приобретения права собственности на Объект.
2.4. Все расходы, возникающие при оформлении документации технической инвентаризации и государственной регистрации Объекта в собственность, оплачиваются Участником долевого строительства самостоятельно и в цену настоящего Договора не включены.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:
3.1.1. Обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: _____________________, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для строительства Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию.
3.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.
3.1.3. Обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее установленного п. 1.3 настоящего Договора срока.
3.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Объекта и иные, предусмотренные ст. 19 - ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сведения.
3.1.5. Не позднее _________ дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект и долю в общей собственности на Объект в _________________________.
Расходы по государственной регистрации права собственности на Объект и долю в общей собственности несет Участник долевого строительства.
3.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего Договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
3.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению.
3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:
3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с Графиком платежей.
3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Здания пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Здание с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
3.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением.
3.3. Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке.
3.4. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением.
3.5. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на Здание не могут служить предметом залога до момента возникновения у сторон права собственности.
3.6. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны незамедлительно (в течение _____ дней) извещать друг друга.
3.7. Гарантийный срок, в течение которого Участник долевого строительства имеет право предъявить требование по качеству строительства, равен ___________ со дня передачи Участнику долевого строительства его доли в Объекте по передаточному акту. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.
3.8. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Объекта, составляет _______ (не менее чем три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче Объекта.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Просрочка внесения платежа Участником долевого строительства более чем _____ месяца является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении Договора во внесудебном порядке.
4.3. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере ______________ ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере ___________ ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки.
4.5. Сторона, по инициативе которой расторгается Договор, обязана уплатить неустойку в размере __% от цены Договора кроме случаев, когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным настоящим Договором.
4.6. В случае привлечения денежных средств Участника долевого строительства Застройщиком, не имеющим на это права, Застройщик по требованию Участника долевого строительства немедленно возвращает переданные ему денежные средства, а также уплачивает предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в двойном размере на сумму этих средств и возмещает сверх суммы процентов причиненные Участнику долевого строительства убытки.
4.7. В случае просрочки новых сроков, назначенных Участником долевого строительства, он вправе взыскать с Застройщика пени в размере __ (___) процентов в день за каждый день просрочки.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации 1 .
6.2. Договор считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору.
7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае:
1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта более чем на два месяца и/или по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
4) существенного нарушения требований к качеству Объекта;
5) _____________________________________________________.
7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном порядке.
7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.
7.6. Настоящий договор составлен на ____ страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.
8. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Застройщик: ___________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Участник долевого строительства: ______________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Застройщик: Участник долевого строительства:
____________/_____________ ________________/______________
М.П. М.П.
1 В смысле разъяснений Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2023 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
При этом при отсутствии государственной регистрации договора участия в долевом строительстве:
- у участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе права залога, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора участия в долевом строительстве;
- наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Закона N 214-ФЗ;
- в случае возникновения споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры (иного объекта долевого строительства) имеется несколько заключенных с разными лицами договоров, предусматривающих ее(его) передачу, то требовать передачи квартиры (иного объекта долевого строительства) можно только по договору, зарегистрированному согласно положениям Закона N 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир (иного объекта долевого строительства) по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- в случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношений банкротства застройщика вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Также следует отметить, что во многих актах судов общей юрисдикции прямо отмечается: "если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение".