Договор на осуществление функций заказчика-застройщика

ДОГОВОР N _____ на осуществление функций заказчика-застройщика
г. _______________                                  "___"__________ ____ г.

___________________, именуем__ в дальнейшем "Заказчик-застройщик"  1 , в лице ___________________, действующ___ на основании ___________________, с одной стороны, и ___________________, именуем__ в дальнейшем "Инвестор", в лице ___________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему  Договору  Заказчик-застройщик  обязуется  выполнить
работы   2    и  совершить  все  необходимые   действия   по  строительству
__________________________________ по адресу: _____________________________
(наименование, назначение объекта)
___________________________________________________________________________
(или:  по организации и координированию строительных работ,  реконструкции,
капитальному  ремонту  объекта  капитального  строительства),   обеспечению
соблюдения  требований  проектной  документации,  технических  регламентов,
техники безопасности  в процессе указанных работ,  нести ответственность за
качество  выполненных  работ   и  их  соответствие   требованиям  проектной
документации, а Инвестор - финансировать деятельность Заказчика-застройщика
в соответствии с утвержденной сметой.
1.2. Заказчик-застройщик гарантирует свое право на выполнение определенных Договором видов работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) самостоятельно (или: обеспечение такого права с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц).
1.3. При выполнении Договора Заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
- разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования;
(при необходимости: - выбор площадки строительства;)
- получение всех необходимых разрешений и согласований;
- получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;
- получение в администрации населенного пункта (района) подтверждения действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
- подготовка исходных данных для разработки проектной документации;
(при необходимости: - предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;)
- выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключение с ними договоров на выполнение соответствующих проектных и изыскательных работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту);
(при необходимости: - экспертиза проекта, в том числе экологическая;)
(при необходимости: - разработка и утверждение проектно-сметной документации;)
- определение страховой компании и согласование условий страхования строительных рисков;
- подготовка земельного участка (или: строительной площадки) для выполнения работ;
- вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
- выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку материалов, подрядчиков на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение с ними договоров (контрактов);
- проверка необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
- утверждение графиков выполнения работ;
- создание и передача подрядчику геодезической разбивочной основы;
- передача подрядчику документов об отводе земельного участка, необходимых согласований и разрешений;
- передача подрядчику в производство работ утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
- установление порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщение об этом подрядчику;
- указание подрядчику конкретного состава приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
- сообщение подрядчику об установленных местах складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точек подключения и передача разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
- согласование с соответствующими организациями порядка установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
- приемка, учет, хранение, предмонтажная ревизия и передача в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по Договору возложена на Заказчика-застройщика;
- контроль за качеством работ;
- утверждение перечня лиц, которые от его имени уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
- регистрация в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
- приемка от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;
- освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций;
- в необходимых случаях внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменение сроков завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
- принятие решений о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключение договоров на выполнение указанных работ;
- приемка на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в т.ч. временных, построенных на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
- по согласованию с Инвестором принятие решения о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждение сметы на выполнение работ по консервации и контроль за их выполнением;
- приемка от подрядчика законсервированных объектов, организация охраны материальных ценностей;
- контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
- при обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных договором санкций;
- контроль за выполнением графика производства работ;
- своевременная оплата работ и услуг;
- организация приемки и ввода в эксплуатацию объекта законченного строительства;
- заключение договоров и организация шефмонтажных и пусконаладочных работ;
- сдача объекта в эксплуатацию;
- передача Инвестору (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также технической информации в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей";
- контроль за качеством работ в период гарантийной эксплуатации;
- анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принятие мер по эффективному использованию выделяемых Инвестором ресурсов, контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;
- разъяснение технических и финансовых вопросов контролирующим органам;
- реализация объектов незавершенного строительства;
- извещение органов контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
- контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций.
1.4. Особые функции Заказчика-застройщика:
- если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) предусмотрен государственный строительный надзор, Застройщик-заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) направляет в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - "органы государственного строительного надзора") извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов;
- в случае обнаружения в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, Заказчик-застройщик приостанавливает строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), извещает об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
2.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет _____ (________) рублей.
2.2. Инвестиции направляются на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в сроки, установленные Графиком финансирования, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-застройщика, указанный в разделе 10 настоящего Договора.
2.3. Размер инвестиций, установленный п. 2.1 настоящего Договора, может быть изменен в следующих случаях:
2.3.1. Изменение проектно-сметной документации.
2.3.2. _______________________________________.
2.4. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.
2.5. Выполнение Заказчиком-застройщиком функций по настоящему Договору оплачивается из инвестиций в соответствии со сметой и по Графику.
(При необходимости: 2.6. Инвестиции в полном размере (или: в части __________) перечисляются платежными поручениями на расчетный счет Заказчика-застройщика, указанный в разделе 10 настоящего Договора.)

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИНВЕСТОРА
3.1. Инвестор обязан:
3.1.1. Своевременно инвестировать строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) по настоящему Договору.
3.1.2. Оказывать Заказчику-застройщику всемерное содействие в реализации Договора, в том числе предоставить необходимые документы.
3.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.
3.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке объекта завершенного строительства.
3.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.
3.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.
3.2. Инвестор имеет право:
3.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиком работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту).
При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
3.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Заказчика-застройщика и других лиц.
3.2.3. С уведомлением Заказчика-застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА
4.1. Заказчик-застройщик обязан:
4.1.1. Лично выполнять функции по настоящему Договору (п. п. 1.3 и 1.4 настоящего Договора).
4.1.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-застройщика.
4.1.3. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.
4.1.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.
4.1.5. В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
4.1.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-застройщика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.
4.1.7. Обеспечить ежемесячно (ежеквартально, раз в полугодие) не позднее _____ числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.
4.2. Заказчик-застройщик вправе:
4.2.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
4.2.2. Определять в соответствии с настоящим Договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.
4.2.3. Привлекать подрядчиков для выполнения работ.
4.2.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.
4.2.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

5. СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА (РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА) И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ ГОТОВОГО ОБЪЕКТА
5.1. Сроки строительства (реконструкции, капитального ремонта) составляют __________ и исчисляются со дня передачи Инвестором Заказчику-застройщику необходимой документации и начала финансирования.
5.2. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.
5.3. По окончании строительства (реконструкции, капитального ремонта) и при готовности объекта к передаче Заказчик-застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору готового объекта (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.
(При необходимости: 5.4. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему готового объекта.)
(При необходимости: 5.5. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.)
5.6. Свидетельством качества передаваемого Инвестору готового объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством готового объекта в эксплуатацию.
5.7. При принятии готового объекта Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет __________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п. 5.6 настоящего Договора).
5.8. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 5.7 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в __________ срок после получения письменного заявления Инвестора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
6.1. В части, не оговоренной в настоящем разделе, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.
6.3. Риск последствий повреждения или гибели готового объекта переходит от Заказчика-застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п. 5.3 настоящего Договора).
6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.
6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-застройщик предоставляет Инвестору поручительство (гарантию, залог и т.д.).
6.7. Заказчик-застройщик несет ответственность за несоответствия объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.
6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-застройщику требование о возмещении убытков (исправлении выявленных недостатков за счет Заказчика-застройщика и т.д.).

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности: наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.
Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.
8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.
8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более __________, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА
9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.
9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.4. В случае консервации объекта незавершенного строительства Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.
10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.
10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.
10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленные по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считаются полученными Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.
10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.
10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами - как письменные, так и устные - признаются утратившими свою силу.
10.7. Прекращение действия Договора не освобождает стороны от обязанности возмещения убытков и иной ответственности, установленной действующим законодательством и настоящим Договором.
10.8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10.9. Реквизиты Сторон:
Инвестор: ______________________________________________________
________________________________________________________________

Заказчик-застройщик: ___________________________________________
________________________________________________________________

Приложения:
Приложение N 1. График производства работ.
Приложение N 2. График финансирования.

11. ПОДПИСИ СТОРОН
Инвестор:                                      Заказчик-застройщик:

__________ (_____________)                     __________ (_____________)

М.П.                                           М.П.


1 В соответствии с Письмом Минрегиона России от 19.06.2009 N 18841-ИМ/08 "Об осуществлении функций заказчика-застройщика при введении механизмов саморегулирования в области строительства, проектирования и инженерных изысканий" с 20 февраля 2009 года осуществление функций заказчика-застройщика (в случае если работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не выполняются лично, а привлекаются субподрядные организации) возможно без наличия лицензии, а также без вступления в саморегулируемую организацию и получения свидетельства о допуске.
2 В соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624.