Договор аренды недвижимости между российской организацией (арендодатель) и иностранной организацией (арендатор)

Договор аренды недвижимости N _____ между российской организацией (арендодатель) и иностранной организацией (арендатор)
г. ________________                                  "___"__________ ___ г.

____________________________________________________________, именуем__
(наименование организации)
в  дальнейшем   "Арендодатель",  зарегистрированн____  по  законодательству
Российской Федерации, в лице _____________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ________________________________________, с одной
стороны, и ________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)
"Арендатор", зарегистрированн___ по законодательству _____________________,
в лице _________________________________________, действующего на основании
(должность, Ф.И.О.)
______________________, с другой стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны",
заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

1.1.  В  соответствии  с  настоящим  Договором  Арендодатель  обязуется
предоставить  Арендатору  за  плату  во  временное  владение  и пользование
(вариант: во временное пользование) ______________________________________,
(характеристика объекта недвижимости)
площадью ___ кв. м, кадастровый номер ____________________________________,
расположенный по адресу: _________________________________________________,
предназначенный для ____________________________________ (далее по тексту -
(функциональное назначение)
"Имущество")  1 .
Вариант для аренды здания и сооружения:
Одновременно  с  передачей  Имущества,  указанного  в настоящем пункте,
Арендодатель передает Арендатору право _________________________________ на
(указать вид права)
земельный  участок, занятый Имуществом и необходимый для его использования,
расположенный по адресу: ________________________, площадью ________ кв. м,
кадастровый номер _________________  2 .

Описание и технические характеристики Имущества подтверждаются техническим паспортом, изготовленным организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, прилагаются к настоящему Договору и являются его неотъемлемой частью.
Площадь земельного участка под арендуемым Имуществом - _______ кв. м (га).
Кадастровый номер земельного участка ___________________.
Имущество принадлежит Арендодателю на праве: _____________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления  3 ), что подтверждается: ________________ (Свидетельством о государственной регистрации, актом собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, договором и т.п.) N ______ от "___"__________ ___ г.
Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ________________  4 .

Вариант для аренды здания и сооружения:
Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве ______________, что подтверждается __________________  5 .

1.2. В составе Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору оборудование (иное имущество), перечень, а также порядок, условия и пределы использования которого определены в передаточном акте (Приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.3. Размер арендной платы составляет ______ (___________) рублей  6  в ____________ (указать расчетный период).
Арендная плата, указанная в настоящем пункте, включает в себя плату за пользование Имуществом, а также коммунальные и иные услуги, необходимые для содержания Имущества в надлежащем состоянии  7 .
1.4. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке:
1.4.1. Плата за пользование Имуществом вносится Арендатором в течение __ банковских дней с момента получения оригинала счета Арендодателя.
Вариант: Плата за пользование Имуществом вносится Арендатором в срок до ____________ числа оплачиваемого месяца.

1.4.2. Коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием Имущества, Арендатор оплачивает одновременно с внесением платы за пользование Имуществом, установленной п. 1.3 настоящего Договора, на расчетный счет Арендодателя (или на счета организаций, предоставляющих коммунальные услуги).
1.5. Расходы по государственной регистрации Договора несет: ____________ (Арендатор, Арендодатель, Стороны в равных долях).
1.6. Стороны самостоятельно отвечают на запросы компетентных органов своих стран по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. За свой счет подготовить Имущество к передаче, включая составление всех необходимых документов, в том числе передаточного акта.
2.1.2. Передать Арендатору во владение и пользование Имущество в составе, определенном в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, в следующий срок (сроки): ____________ по передаточному акту.
2.1.3. Предупредить Арендатора об имеющихся правах третьих лиц на Имущество и земельный участок (указать, если применимо).
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Перед подписанием передаточного акта осмотреть передаваемое Имущество и проверить его состояние.
2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в сроки и в порядке, которые предусмотрены п. 1.4 настоящего Договора.
2.2.3. В течение всего срока действия настоящего Договора поддерживать Имущество в надлежащем состоянии.
2.2.4. Осуществлять текущий ремонт Имущества по мере необходимости. Под текущим ремонтом Имущества следует понимать комплекс работ и организационно-технических мероприятий с целью восстановления надлежащего качества Имущества, а также поддержания его эксплуатационных показателей.
2.2.5. Осуществлять капитальный ремонт Имущества не реже чем один раз в _____ лет. Под капитальным ремонтом Имущества следует понимать комплекс работ и организационно-технических мероприятий с целью восстановления ресурса Имущества с заменой при необходимости его конструктивных элементов, оборудования и систем, а также улучшения эксплуатационных показателей.
2.3. Арендатор вправе (не вправе) без согласия Арендодателя:
2.3.1. Сдавать Имущество в субаренду, предоставлять Имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
2.3.2. Вносить изменения в состав Имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Имущества в соответствии с настоящим Договором, являются его собственностью.
2.5. Арендодатель отвечает за недостатки Имущества, существующие на момент заключения настоящего Договора и полностью или частично препятствующие пользованию Имуществом, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения документально подтвержденных расходов на устранение недостатков.
2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее чем за ___ дней до наступления срока выплаты арендной платы.
2.5.3. Потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки Имущества за счет Арендодателя, вправе безвозмездно устранить недостатки Имущества.
Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки Имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Имущества или проверки его состояния при заключении Договора.

3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В ИМУЩЕСТВО
3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Имущества являются его собственностью и при возврате Имущества Арендодателю остаются у Арендатора. Стоимость их не подлежит возмещению, если иное не установлено соглашением Сторон.
3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного Имущества, произведенных с согласия Арендодателя.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. СРОК АРЕНДЫ
4.1. Настоящий Договор заключается на срок _________ и вступает в силу с момента его подписания сторонами (в случаях, предусмотренных законодательством, - с момента государственной регистрации)  8 .
4.2. Настоящий Договор может быть продлен по соглашению Сторон.
4.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока Договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок  9 .
Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить Договор на новый срок не позднее ___ дней до окончания срока действия настоящего Договора.
4.4. Течение срока аренды начинается с момента подписания Сторонами передаточного акта и прекращается одновременно с истечением срока действия настоящего Договора.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий Договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению Сторон.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется Имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения Имущества либо с неоднократными нарушениями. Под существенным нарушением условий Договора Стороны договорились понимать следующие обстоятельства: _________________.
5.2.2. Существенно ухудшает Имущество. Под существенным ухудшением Имущества Стороны договорились понимать появление следующих недостатков: _________________.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
5.2.4. Не производит капитального ремонта Имущества в срок, установленный п. 2.2.5 настоящего Договора.
5.2.5. _______________________________________________________________.
(иные согласованные Сторонами условия)
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.
5.3. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет Имущество в пользование Арендатору в установленный настоящим Договором срок либо создает препятствия пользованию Имуществом.
5.3.2. Переданное Арендатору Имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Имущества или проверки его состояния.
5.3.3. Имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3.4. _______________________________________________________________.
(иные согласованные Сторонами условия)
Требование о расторжении Договора может быть заявлено Арендатором в суд только после получения отказа Арендодателя от расторжения Договора либо неполучения ответа в течение ___ дней с момента его направления Арендатором.

6. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ
6.1. В течение ______ с момента прекращения настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество и земельный участок, занятый Имуществом, в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа.
6.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество и земельный участок, занятый Имуществом, к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание акта возврата Имущества и земельного участка, занятого Имуществом (Приложение N __).
6.3. Если Арендатор не возвратил Имущество либо возвратил его в нарушение срока, указанного в п. 6.1 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх неустойки, предусмотренной п. 7.3 настоящего Договора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки.
7.2. В случае нарушения срока перечисления арендной платы, установленного настоящим Договором, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
7.3. В случае нарушения сроков передачи/возврата Имущества Сторона, чье право нарушено таким неисполнением, вправе потребовать от другой Стороны уплаты штрафа в размере ________ за каждый день просрочки.
7.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
7.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО, РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. К отношениям Сторон по настоящему Договору применяется право Российской Федерации  10 .
8.2. Во всем, что касается исполнения, нарушения, прекращения или недействительности настоящего Договора, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
8.4. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов все споры, разногласия или требования, вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат разрешению в суде по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах (по ____ экземпляра на русском и _________ языках), по одному для каждой из Сторон и для государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае возникновения разночтений между экземплярами Договора, связанных с переводом и толкованием терминов, преимущественную силу имеет Договор на русском языке.
9.2. Адреса и банковские реквизиты Сторон:

Арендодатель: _____________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

Арендатор: ________________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

9.3. Приложения:
9.3.1. Передаточный акт Имущества и земельного участка, занятого Имуществом (Приложение N __).
9.3.2. Копия технического паспорта Имущества (Приложение N __).
9.3.3. Копии кадастровых паспортов Имущества и земельного участка, занятого Имуществом (Приложение N __).
9.3.4. Копии правоустанавливающих документов Арендодателя на Имущество и земельный участок, занятый Имуществом, копия документа, подтверждающего согласие собственника Имущества на сдачу его в аренду (если применимо) (Приложение N __).
9.3.5. Акт возврата Имущества и земельного участка, занятого Имуществом (Приложение N __).

ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель:                               Арендатор:

______________________                     ______________________

М.П.                                        М.П.


1 В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
2 В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
3 В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
4 В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 - 4 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.
Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.
5 Указать, если применимо. В соответствии с п. 3 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
6 В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
7 В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
8 В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По поводу вопросов, касающихся государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, см. п. п. 7 - 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
9 В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
10 В соответствии со ст. 1213 Гражданского кодекса РФ при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.