Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2019 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Геворкян Д.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ранга О.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: общество с ограниченной ответственностью «Лучше!» (адрес: Россия 190000, Санкт-
Петербург, Галерная ул., д. 29, пом. 2, ОГРН:1177847089408, ИНН: 7838066570, дата
регистрации: 09.03.2017);
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Центр коллективного размещения»
(адрес: Россия 191002, г. Санкт-Петербург, Владимирский пр. д. 15, лит. А, пом. 38Н,
ОГРН: 1147847271593, ИНН: 7840510641, дата регистрации: 04.08.2014);
о взыскании задолженности
при участии
-
от истца: Рябкова Т.Ю., по доверенности от 12.11.2018
-
от ответчика: Горбачева М.И., по доверенности от 22.11.2018
Установил:
Общество с ограниченной ответственностью «ЛУЧШЕ!» обратилось в Арбитражный
суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной
ответственностью «Центр коллективного размещения» о взыскании задолженности по
договорам субнайма и договорам аренды от 01.11.2017 № 20/1-11/17, № 21/1-11/17, № 22/1-
11/17 по арендной плате в размере 531 827 руб., по коммунальным платежам в размере
270 467 руб. 69 коп. и неустойке в размере 834 613 руб. 93 коп по состоянию на 03.08.2018.
В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования с учетом
представленных пояснений по иску.
Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве
и дополнениям к нему, ссылаясь на недействительность договоров и отсутствие доказательств
фактической передачи помещений, ходатайствовал о приостановлении производства по
настоящему делу до рассмотрения дела № А56-22680/2019 по иску о признании
недействительными дополнительных соглашений от 01.06.2017 к договорам субнайма от
01.12.2016 и договоров субаренды от 01.11.2017, оснований для удовлетворения ходатайства
суд не нашел (ходатайство о приостановлении отклонено определением, изложенным в
А56-134111/2018 2
протоколе судебного заседания), поскольку указанное обстоятельство не препятствует
рассмотрению по существу настоящего дела.
Кроме того, ответчик ходатайствовал об истребовании у истца в порядке статьи 66
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следующих документов:
1)
договор найма жилого помещения № 15/19 от 01.08.2015, заключенный между ООО «СПб
Рента» (наймодатель) и ООО «Евротур-Петроград» (наниматель), а также Акт приема-
передачи к нему, на который истец ссылается в возражениях от 27.02.2019. Согласно
данному Договору в наем были сданы жилые помещения по следующим адресам: Санкт-
Петербург, Большой пр., П.С., д. 92А, кв. 8, кв. 7, кв. 6.
2)
Согласие обоих собственников ООО «СПб Рента» и ООО «Князь Романов» на сдачу в наем жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр., П.С., д. 92А, кв. 8 по
Договору найма жилого помещения № 15/19 от 01.08.2015 и по Договору найма жилого
помещения № 15/20 от 01.08.2015, которое принадлежит на праве долевой собственности
ООО «СПб Рента» и ООО «Князь Романов», согласно Выписке из ЕГРН, представленной
Истцом в материалы дела.
3)
Документы, подтверждающие передачу от ООО «Евротур-Петроград» к ООО «ЛУЧШЕ!» жилых помещений по адресам Санкт-Петербург, Большой пр., П.С., д, 92А, кв. 8, кв. 7, кв.
6 в соответствии с пунктом 2 Дополнительного соглашения к Договору найма жилого
помещения № 15/19 от 01.08.2015 и пунктом 2 Дополнительного соглашения Договору
найма жилого помещения № 15/20 от 01.08.2015.
4)
Документы, подтверждающие возмездность заключения Дополнительного соглашения к
Договору найма жилого помещения № 15/19 от 01.08.2015 и Дополнительного соглашения
к Договору найма жилого помещения № 15/19 от 01.08.2015, согласно которым новым
нанимателем жилых помещений по адресам Санкт- Петербург, Большой пр., П.С., д. 92А,
кв. 8, кв. 7, кв. 6 становится ООО «ЛУЧШЕ!».
5)
Акт приема-передачи к Договору аренды помещений от 13.06.2017 года, согласно которому в аренду была передача часть жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург,
Большой пр., П.С., д. 92А, кв. 8 (56,82 кв.м.).
Ходатайство судом отклонено, поскольку указанные документы представлены истцом в
материалах дела.
Кроме того, ответчик заявил о фальсификации Акта приема-передачи в аренду
помещений от 01.11.2017 к Договору аренды помещений от 13.06.2017, заключенному между
ООО «СПб Рента» (арендодатель) и ООО «Лучше!» (арендатор), Акта приема-передачи в
аренду помещений от 01.11.2017 к Договору аренды помещений от 13.06.2017, заключенному
между ООО «Князь Романов» (арендодатель) и ООО «Лучше!» (арендатор).
Арбитражным судом в соответствии с требованиями статьи 161 АПК РФ разъяснены
уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации.
Акт приема-передачи в аренду помещений от 01.11.2017 к Договору аренды
помещений от 13.06.2017, заключенному между ООО «СПб Рента» (арендодатель) и
ООО «Лучше!» (арендатор) с согласия истца исключен из числа доказательств по делу.
Относительно достоверности Акта приема-передачи в аренду помещений от 01.11.2017
к Договору аренды помещений от 13.06.2017, заключенному между ООО «Князь Романов»
(арендодатель) и ООО «Лучше!» (арендатор), в судебном заседании допрошен в качестве
свидетеля директор ООО «Князь Романов», подтвердивший факт подписания данного акта и
передачи имущества по договору.
Как видно из материалов дела, 01 ноября 2017 между истцом (Арендодатель) и
ответчиком (Субарендатор) заключены Договоры субаренды квартиры № 20/1-11/17, № 21/1-
11/17 и № 22/1-11/17.
Согласно п. 1.1 Договора № 20/1-11/17 Арендодатель передал Субарендатору во
временное пользование на срок, установленный договором, объект недвижимого имущества,
жилое помещение, общей площадью 139,5 м2, расположенное на 4 этаже здания находящееся
А56-134111/2018 3
по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-6 (далее - «Квартира 6»), что
подтверждается Актом приема-передачи помещения от 01.11.2017 (приложение № 2 к
Договору № 20/1-1 1/17).
Согласно п. 1.1 Договора № 21/1-11/17 Арендодатель передал Субарендатору во
временное пользование на срок, установленный договором, объект недвижимою имущества,
жилое помещение, общей площадью 181,9 м2, расположенное на 5 этаже здания находящееся
по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-7 (далее - «Квартира 7»), что
подтверждается Актом приема-передачи помещения от 01.11.2017 (приложение № 2 к
Договору № 21/1-1 1/17).
Согласно п. 1.1 Договора № 22/1-11/17 Арендодатель передал Субарендатору во
временное пользование на срок, установленный договором, объект недвижимого имущества,
жилое помещение, общей площадью 140 кв.м, расположенное на 5 этаже здания находящееся
по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-8 (далее - «Квартира 8»), что
подтверждается Актом приема-передачи помещения от 01.11.2017 (приложение № 2 к
Договору № 22/1-1 1/17).
Таким образом, ООО «Лучше!» надлежащим образом выполнило свои обязательства по
предоставлению Квартир 6, 7, 8 во временное пользование по Договорам субаренды квартир
01 декабря 2016 между ООО «Евротур-Петроград» (субнаймодатель) и ООО «Центр
коллективного размещения» (субнаниматель) заключены:
Договор субнайма жилого помещения, согласно которому субнаймодатель предоставил
субнанимателю за плату во временное пользование жилое помещение (квартир)) жилой
площадью 139,5 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург.
Большой пр. П.С, д. 92, кв. 6 (далее - Договор субнайма кв. 6). Передача квартиры 6
подтверждается Актом приема-передачи помещения от 01.12.2016 г. (приложение к Договору
субнайма кв. 6);
Договор субнайма жилого помещения, согласно которому ООО «Евротур-Петроград»
предоставило ООО «Центр коллективного размещения» за плату во временное пользование
жилое помещение (квартиру) жилой площадью 140 кв.м., расположенное на 5-м этаже здания
по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С, д. 92, кв. 8 (далее - Договор субнайма кв. 8).
Передача квартиры 8 подтверждается Актом приема-передачи помещения от 01.12.2016
(приложение к Договору субнайма кв. 8).
01 июня 2017 между ООО «Евротур-Петроград», ООО «Лучше!» и ООО «Центр
коллективного размещения» заключены Дополнительные соглашения к Договорам субнайма
кв. 6 и кв. 8 о передаче ООО «Евротур-Петроград» всех прав и обязанностей по Договору
ООО «Лучше!». В соответствии с п. 1 Дополнительных соглашений к Договорам субнайма с
01.06.2017 Субнаймодателем по Договорам становится ООО «Лучше!».
В соответствии с п. 2.1.2 Договоров субаренды квартир Субарендатор обязан
своевременно и полностью оплачивать Арендодателю установленную Договором арендную
плату.
Согласно п. 4.1 Договора № 20/1-11/17 размер арендной платы составляет
134 836 руб.в месяц.
Согласно п. 4.1 Договора № 21/1-11/17 размер арендной платы составляет
147 219 руб.в месяц.
Согласно п. 4.1 Договора № 22/1-11/17 размер арендной платы составляет
134 836 руб.в месяц.
В соответствии с п. 4.2 Договоров субаренды квартир в сумму арендной платы не
входит оплата электроэнергии, водоснабжения, а также услуг телефонной или иной связи (в
том числе интернет, телевидение). Оплата оказанных услуг производится Арендатором
самостоятельно или через Арендодателя на основании счетов соответствующих служб и
показаний счетчиков, установленных в квартире.
А56-134111/2018 4
Согласно п. 4.3 Договоров субаренды коммунальные платежи оплачиваются
ежемесячно Субарендатором не позднее 3 числа путем безналичного перечисления на
расчетный счет Арендодателя по указанным в Договоре реквизитам или наличными в кассу
Арендодателя. Арендная плата оплачивается вперед за текущий месяц.
В соответствии с пунктом 5.2 Договоров субаренды квартиры в случае неисполнения
Субарендатором обязанности оплатить коммунальные платежи в полном объеме в течение 3-х
рабочих дней со дня истечения срока на оплату, установленного Договором. Субарендатор
оплачивает Арендодателю пени в размере 0,5 % от неоплаченной суммы за каждый день
просрочки по письменному требованию арендодателя.
В нарушение указанного положения Договоров субаренды ООО «Центр коллективного
размещения» не исполнил обязанность по возмещению услуг водоснабжения и
электроэнергии перед ООО «Лучше!» по Договору № 20/1-1 1/17 на сумму 32 297 руб. 40 коп.,
по Договору № 21/1-1 1/17 на сумму 133 950 руб. 26 коп., по Договору № 22/1-1 1/17 на сумму
104 059 руб. 26 коп.
В соответствии с п. 5.5 Договоров субаренды квартир в случае наличия задолженности
по оплате аренды или коммунальных платежей, обеспечительный платеж засчитывается в
счет погашения задолженности по долгам Субарендатора или убытков Арендодателя.
В соответствии с п. 2.3.1 Договоров субаренды, при желании досрочно прекратить
действие Договора, Субарендатор обязан письменно уведомить об этом Арендодателя не
позднее, чем за тридцать дней.
Согласно п. 6.1 Договоров субаренды договор прекращается в связи с истечением срока
его действия или в связи с расторжением договора по инициативе любой из сторон или в
связи с односторонним отказом Арендодателя от договора.
В соответствии с п. 6.3 Договоров субаренды днем досрочного расторжения Договора
считается день получения соответствующего уведомления, если иной срок не указан в
уведомлении. Досрочное расторжение Договора не освобождает Субарендатора от
обязанности по погашению задолженности по арендным платежам и возмещению
нанесенного ущерба.
13.03.2018 ответчиком истцу направлено уведомление исх. № 02-03/2018 о досрочном
расторжении Договора № 20/1-1 1/17. Акт приема-передачи помещения, расположенного по
адресу Россия. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-6, подписан сторонами 16.04.2018.
25.03.2018 ответчиком истцу направлено уведомление исх. № 05-05/2018 о досрочном
расторжении Договора № 21/1-11/17. Акт приема-передачи помещения, расположенного по
адресу Россия. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-7, подписан сторонами 22.06.2018.
16.03.2018 ответчиком истцу направлено уведомление исх. № 03-03/2018 о досрочном
расторжении Договора № 22/1-1 1/17. Акт приема-передачи помещения, расположенного по
адресу Россия. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92-8, подписан сторонами 16.04.2018.
Таким образом, задолженность ответчика перед истцом согласно расчету истца
составляет (с учетом пояснений к исковому заявлению):
-
по Договору субаренды № 20/1-11/17 по арендной плате за ноябрь 2017 года, март
2018 года, апрель 2018 года с учетом зачета суммы обеспечительного депозита в размере
134 836 руб. в счет исполнения обязательства по договору составляет 70 555 руб.;
-
по Договору субаренды № 21/1-11/17 по арендной плате за ноябрь 2017 года, март
2018 года, апрель с 01.04.2018 по 14.04.2018 с учетом зачета суммы обеспечительного
депозита в размере 147 219 руб. в счет исполнения обязательства по договору составляет
263 513 руб.;
-
по Договору субаренды № 22/1-11/17 по арендной плате за ноябрь 2017 года, март
2018 года, апрель 2018 с 01.04.2018 по 14.04.2018 с учетом зачета суммы обеспечительного
депозита в размере 134 836 руб. в счет исполнения обязательства по договору составляет
70 555 руб.
А56-134111/2018 5
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с
настоящими требованиями.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами
доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими
удовлетворению в связи со следующим.
Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий
и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее
изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных
названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее
изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами
предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого
обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими
законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить
плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения
арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не
определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при
аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые
оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование исковых требований истец ссылается на договора, которыми
установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, и ее размер. Доказательств,
подтверждающих внесение платы за спорный период в указанном размере, ответчиком не
представлено.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности
по арендной плате и коммунальным платежам подлежит удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться
неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией,
задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или
договором.
Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается
определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить
кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности
в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан
доказывать причинение ему убытков.
Расчет неустойки арбитражным судом проверен и признан обоснованным, ответчиком
не оспорен.
В отсутствие обоснованного заявления ответчика о снижении неустойки, основания
для применения статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.
Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет
правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует
А56-134111/2018 6
недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание
другим лицам полагаться на действительность сделки.
Согласно разъяснению, данному в постановлении Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», доводы арендатора,
пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом
аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не
арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой,
не принимаются судом во внимание.
Ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не отрицал того, что занимал
помещения по адресам: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С. 92, кв. 6, кв. 7, кв. 8 с 01.12.2016
до момента подписания Актов приема-передачи (до 16.04.2018 (кв. 6), до 22.06.2018 (кв. 7), до
16.04.2018 (кв. 8). Более того, ответчиком неоднократно направлялись истцу гарантийные
письма по погашению задолженности по Договорам субаренды.
Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,
объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого
доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их
совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими
доказательствами.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и
взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о
доказанности исковых требований по праву и по размеру.
При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в
заявленном размере.
При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,
участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным
судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом,
возмещается истцу ответчиком.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области
Решил:
Исковые требования удовлетворить полностью.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр коллективного
размещения» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лучше!»:
денежные средства в размере 1 636 908 руб. 62 коп., в том числе задолженность по
арендной плате в размере 802 294 руб. 69 коп. и неустойка в размере 834 613 руб. 93 коп.;
судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 29 369 руб.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в
течение месяца со дня принятия.
Судья Геворкян Д.С.